נוהל תעסוקה במשבצת נחלות / בועז מקלר רו"ח

הנהלת רמ"י קיבלה ב 18.8.2021 את החלטה מס' 5152 בעניין "נוהל תעסוקה במשבצת"

להלן נוסח ההחלטה:

"רקע מקוצר

ביום 21.7.2021 אישר צוות מפת"ח את הנוהל מצ"ב בכפוף לאישור ועדכון ההנהלה בסוגיית כמפורט להלן:

הסוגיה לדיון:

1. קביעת מכסת שטחי תעסוקה לקיבוצים שנחתם עימם הסכם חכירה לדורות בנוסח הישן (בשנים 1986-1991)

בקיבוצים שנחתם עימם הסכם חכירה לדורות בנוסח הישן (בשנים 1986-1991) ביחס לשטח המשבצת, ובוחרים בעריכת עסקת תעסוקה בהתאם להוראות הסכם החכירה ולא בהתאם לקבוע בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל, מכסת שטחי התעסוקה תהיה כמפורט להלן:

הערה: בקיבוץ בו אושרה תוכנית מפורטת למטרת תעסוקה, אשר מאפשרת הוצאת היתר בנייה, בהיקף שטחים העולה על האמור לעיל, רשות מקרקעי ישראל תאפשר לקיבוץ לממש את התוכנית.

הסבר למנגנון המוצע:

המנגנון המוצע מתחשב בכך שההבהרה כי חוזה משבצת חקלאית של קיבוץ, גם בנוסח הישן, הינו מוגבל בהיקף השימושים התעסוקיים שאינם חקלאות ניתנת במועד זה, כך שמוצע לתת למעשה מכסה מלאה בנוסף על העסקות שאושרו עד היום.

עם זאת הוצבה מגבלה מקסימלית שהינה היקפי השטחים שהיו קבועים לאפשרות לתעסוקה לא חקלאית בהחלטת מועצה 717.

בפסק דינו של בית המשפט  העליון בבג"צ 244/00 עמותת שיח חדש נ' שר התשתיות הלאומיות ואח', נפסק כי היקפים אלה הם היקפים שאינם סבירים לחוזה חקלאי משכך מוצע שיהוו את הרף העליון לטווח הסבירות.

חריגה מהיקף זה תתאפשר מקום שבו אושרה תוכנית מפורטת למטרת תעסוקה אשר מכוחה ניתן להוציא היתרים וזאת מתוך הכרה במרכיב הסתמכות הקיים במצב זה.

יובהר כי קיבוצים הבוחרים בהחלת תנאי הסכם החכירה אינם זכאים להטבות מכח החלטות המועצה לרבות באשר לספירה חלקית של שימושים שונים ואלה יספרו באופן מלא.

2. בדיקת השליטה בתאגיד

בדיקת השליטה בתאגיד תעשה באמצעות "תצהיר ביחס לבעלי השליטה בתאגיד" עליו יחתמו מורשי החתימה מטעם התאגיד וכן עו"ד מטעם התאגיד.

רק אם הוצהר כי ישנה שליטה של זרים בתאגיד, תיערך בדיקה של המחלקה המשפטית, בהתאם לנוהל M05.02 – "הקניה או העברה של זכויות במקרקעי ישראל לזרים".

3. מעבר מהסכם פיתוח להסכם חכירה

לאחר סיום הבנייה ועמידה ביתר תנאי הסכם הפיתוח ייחתם הסכם חכירה עם האגודה/תאגיד.

סיום הבנייה לעניין סעיף זה הינו סיום בניית שלד וגג, בהתאם לתצהיר מהנדס או אדריכל, של שטחים מבונים בהיקף של לפחות 40% משטח המגרש. על אף האמור, ועדת העסקאות רשאית לקבוע במועד אישור העסקת היקף בינוי שונה בתנאי לחתימת הסכם חכירה על סמך מסמכים תומכים.

יש להכניס בכל עסקה תנאי מיוחד המפרט את היקף הבינוי הנדרש לצורך חתימת הסכם חכירה.

במקרה של הסכם פיתוח שנחתם בעבר, ללא התייחסות להיקף הבינוי הנדרש לצורך מעבר להסכם חכירה, אם החוכר מימש את הבניה בהתאם לבקשה להיתר החתומה ע"י רמ"י ומתכנן המרחב אישר כי לא מדובר בבינוי מינימלי קיצוני, ניתן לעבור להסכם חכירה.

4. הקטנת שטח מיזם סולארי

במהלך תקופת הסכם הפיתוח, היזם רשאי לפנות לרמ"י ולבקש להקטין את שטח העסקה ולגרוע חלק מהשטח אשר אינו נדרש לשם קיום והפעלת המתקן.

רמ"י תשקול את הבקשה בהתאם לשיקולים הבאים:

• לא הוחל בכל בניה בשטח המיועד לגריעה ולא נעשה בו כל שימוש.
• קיומו של תשריט חלוקה מוסכם על רמ"י ומאושר ע"י רשויות התכנון המוסמכות, התשריט יובא לאישור רמ"י טרם הגשתו לרשויות התכנון.

במקרים אלו, זכאות להחזר כספי, אם קיימת, תיבחן בהתאם למסלול התשלום בעסקה, בכל מקרה, רמ"י לא תחייב את היזם בדמי שימוש, הנהוגים בעת ביטול עסקה, בגין השטח שנגרע מהעסקה.

5. הצעה להחלטה למועצת מקרקעי ישראל – הסכם הרשאה ל – 10 שנים למבנים קיימים או לאחסנה פתוחה בלבד

5.1 האגודה רשאית לבקש לערוך עסקת תעסוקה, למבנים קיימים או לאחסנה פתוחה בלבד, לטווח של 10 שנים עם אופציה להארכת התקופה.

5.2 ייחתם הסכם הרשאה לתקופה של 10 שנים,עם אופציה להארכת התקופה ב – 39 שנים נוספות ובסה"כ 49 שנים.

בכל מקרה, לא תותר תקופה שנייה של 10 שנים.

5.3 בעת הכנת העסקה ייערכו שני תחשיבים:

5.3.1 תחשיב דמי שימוש בגים תקופת ההרשאה של 10 שנים שישולם מיד עם אישור העסקה.

5.3.2 תחשיב עבור תקופת אופציה, של 39 השנים הנוספות- ההפרש בין סכום דמי היוון לתקופה של 49 שנים לבין סכום דמי השימוש בגין 10 שנים הראשונות, בתוספת הצמדה וריבית.

5.4 על האף האמור, במועד החידוש, האגודה רשאית לבקש עריכת עסקה חדשה ל – 49 שנים נוספות, על בסיס שומה עדכנית.

הצעת החלטה לפרסום:

הנהלת הרשות אישרה את נוהל תעסוקה במשבצת. הנוהל מפורסם באתר הרשות.

בתאריך 18/8/2021 סוכם:

הנהלת הרשות מאשרת את הנוהל למעט סעיף 2 בהצעה "בדיקת השליטה בתאגיד" שיבחן באופן רוחבי. הנוהל יתוקן בהתאם."

נוסיף כי מהנהלת רמ"י נמסר כי סעיף 5 לעניין עסקות ל – 10 שנים – לא אושר.

הערותינו – הגבלת מכסת שטחי התעסוקה סותרת במפורש את מטרת חוזה הקיבוץ

בניגוד לאמור לעיל חוזה הקיבוץ כולל בסעיף 4(א) מטרה מפורשת ל"מפעל" .

"מפעל" מוגדר בחוזה הקיבוץ כ "שימוש בשטח קרקע מתוך המחוכר..... לכל מטרה עסקית אחרת שאינה שימוש חקלאי"

מכאן לשטחי הקיבוץ תכונה של "קרקע עירונית" אשר מעשית אינה מוגבלת בשינוי ייעודה.

מדובר בהחמרה שמתייחסת לפחות ל – 46 קיבוצים שחתמו  על חוזי חכירה לדורות בשנים 1986-1991 ולא הסכימו לוותר על חוזה זה.

על כן אנו מעריכים שהחמרה זו לא תעמוד במבחן משפטי.