הוצאות פיתוח אינן לבקשת המינהל / חגי שבתאי, עו״ד ומיכל בוסל, עו״ד

חתימה על חוזה תחת לחץ של ביטול או שינוי החלטות מועצה, עליית מחיר דרמטית רק בחלק שכונה באופן המשפר את זכויות רמ"י, ולבסוף גם הקמת המחלף נכנסת לחשבון?  

בימים אלו פועלת רשות מקרקעי ישראל לשינוי יעודן של קרקעות רבות הנמצאות במסגרת חוזים חקלאיים עליהן חלה החלטה 1426, המאפשרת לחוכרים קבלת פיצוי של פטור ממכרז לגבי מגרשים ביעוד החדש של הקרקע. לאור ריבוי המקרים הצפוי, יש חשיבות לאופן קביעת שווי המגרשים במנגנון הפיצוי לחוכרים. לאחרונה ניתן פסק דין על ידי כב' השופט צבי דותן בבית המשפט המחוזי מרכז בלוד, הדן בקביעת שווי המגרשים לפי החלטה קודמת (727).

עיקרי העובדות:

מושב עובדים היה זכאי לקבלת פיצוי במגרשים בשווי כספי של 23,703,909 ₪. ממ"י הקצתה למושב כפיצוי 12 מגרשים שניתן לבנות עליהם 704 יחידות דיור. שווים של כל המגרשים הללו יחד הגיע לכדי 22,243,499 ₪, ולפיכך נקבע כי את ההפרש, בסך 1,460,410 ₪, יקבל המושב בכסף ("תשלום איזון").

ביום 31/12/06 נחתם בין המושב והמינהל "הסכם לפיצוי בקרקע" במסגרתו נקבע כי למושב הזכות לערער על שומת השמאי על פיה נקבעו המגרשים.

המחלוקת בין הצדדים היא בשאלהמהו מספר יחידות הדיורשהמושב זכאי לקבל מהמינהל, מכוח ההסכם לפיצוי בקרקע: ככל ששווין של יחידות הדיור שקיבל המושב יוערך ע"י השמאי בסכום גבוה יותר, כך יקבל המושב פחות יחידות דיור.

טענת המושב היתה כי נערכו שתי שומות בקשר לשווי היחידות. השוואת השומה הראשונה לשומה השנייה מעלה, כי בשומה השנייה הקטין השמאי באופן ניכר את שווי יחידות הדיור צמודות הקרקע (היחידות שבבעלות המינהל), ועקב כך עלה השווי האקוויוולנטי של יחידות הדיור בבניה רוויה (היחידות שניתנו כפיצוי למושב), והדבר הביא להקטנת מספר יחידות הדיור שקיבל המושב כפיצוי. המושב טען כי במחצית השנה שחלפה בין שתי השומות,לא חל כל שינויבערך מקרקעי התכנית, וכיהדבר נעשה בכדי להיטיב עם המינהל, על חשבון המושב, בהקטנת מספר יחידות הדיור שקיבל המושב כפיצוי.

עוד טען המושב כי בלחץ הזמן (היה הכרח לחתום על הסכמי הפיתוח עד יום 31/12/06, בכדי לעמוד בתנאי הוראות המעבר) לא ניתן היה לנהל משא ומתן ביחס למספר יחידות הדיור הנכון המגיע למושב, ועל כן הוכנס בהסכם הפיצוי סעיף אשר מקנה למושב את הזכות לערער על שומת השמאי השנייה.

המושב צירף לערעורו חוות דעת של שמאי מקרקעין מטעמו. לפי חוות הדעתיש לחשב את זכויות הפיצוי של המושב  על פי נתוני השווי המפורטים בטבלת ההקצאות ולוח האיזון (קרי עפ"י השומה הראשונה), המהווים חלק בלתי נפרד ממסמכי התכנית המשנה את יעוד הקרקע. לפי חישובו, הפיצוי בקרקע שהמושב זכאי לקבל הוא 965 יחידות דיור (ולא 704).

מנגד, המינהל טען כי במסגרת הקצאת המגרשים למושב, על פי ההסכם לפיצוי בקרקע, התחייב המושב לשלם לחברה המפתחת מטעם המינהל, הוצאות פיתוח לפי סכומי האגרות וההיטלים על פי חוקי העזר של עיריית לוד.

עוד טען המינהל כי המושב הסכים שהוצאות הפיתוח כפי שנקבעו ע"י החברה המפתחת הן שיהוו הבסיס לשומת הפיצוי, והמושב מנוע מלחזור בו מהסכמתו זו, שעמדה בבסיס ההסכם לפיצוי בקרקע. ערכי הקרקע, כפי שנקבעו בשומה השנייה, חושבו בהתאם להוצאות הפיתוח שהוסכמו, קרי, בהתאם להוצאות הפיתוח של החברה המפתחת, שאושרו ע"י המינהל.

לעניין פערי השווי בין שתי השומות של השמאי, טען המינהל כי השומה הראשונה התבססה על שווי הקרקע בניכוי היטלי פיתוח עירוניים (אגרות והיטלים), ואילו השומה השנייה התבססה על שווי המגרשים בניכוי עלויות פיתוח בפועל, כפי שהוצגו ע"י החברה המפתחת, שהיא הגורם שיבצע את הפיתוח בשטח.

לבסוף טען המינהל כי ההחלטה על פיה נקבע הפיצוי,החלטה 727 בוטלהע"י בג"ץ וכי באותם מקרים שבהם כן ניתן פיצוי, מכח הוראות המעבר של ההחלטה הנ"ל,יש להעדיף פרשנות מצומצמת לעניין היקף הפיצוי.

נפסק:

דיון בטענה כי המושב אינו רשאי לערער בענין הוצאות הפיתוח

בית המשפט קבע כי הטענה לא נזכרה בכתב התשובה מטעם המינהל ולא בתצהיר מטעמו. בנוסף, אין לטענה כל עיגון בלשון ההסכם בו נאמר, בלשון גורפת וכללית, כי למושב הזכות לערער על שומת השמאי. לא נאמר כי הוא רשאי לערער בסוגיה א', ולא בסוגיה ב'.

דיון במחלוקת העיקרית בין הצדדים

המושב טען כי עפ"י ההסכם לפיצוי בקרקע, הוא זכאי לקבל פיצוי ביחידות דיור לפי השומה הראשונה שהתבססה על שווי קרקע בניכוי היטלי פיתוח עירוניים.

המינהל טען כי המושב זכאי לקבל פיצוי ביחידות דיור לפי השומה השנייה, שהתבססה על שווי המגרשים בניכוי אומדן הוצאות הפיתוח בפועל, כפי שנעשה ע"י החברה המנהלת.

בית המשפט קבע כי באשר למחלוקת זו שבין הצדדים, נראה כי ההסכמה שהושגה ביניהם, ובכתובים, היא ברורה ואינה משתמעת לשתי פנים –הסכם הפיצוי גופו והמסמכים שקדמו לו כוללים הוראות ברורות ומפורשות כי הפיצוי בקרקע יהיה בהתאם לטבלאות האיזון של התכנית.

בהסכם נאמר שהוצאות הפיתוח שנקבעו ע"י החברה המפתחת מוסכמות על המושב. אולם לא נאמר, ולא משתמע ממנו, כי הן שיהוו הבסיס לשומת הפיצוי. אדרבה, נאמר בהסכם היפוכו של דבר:בהתייחסות מפורשת לסוגיית הפיצוי בקרקע, נאמר בהסכם כי הפיצוי בקרקע יהיה"בהתאם לטבלאות איזון של התכנית". ומוסכם על הכל כי בטבלאות האיזון של התכנית, הוצאות הפיתוח הן לא לפי החברה המפתחת, כי אם לפי חוקי העזר של עיריית לוד (אגרות והיטלים).

בית המשפט הוסיף כילא ייתכן שהוסכם כי הוצאות הפיתוח לפי אומדן החברה המפתחת הן שיהוו הבסיס לשומת הפיצוי, שהרי אומדן זה כלל גם את עלות הקמת המחלף שבתכנית, נושא שלגביו היו מחלוקות לא פתורות בין הצדדים.

בית המשפט אף שאל כיצד ניתן לקבל את עמדת המינהל, כי יש לחשב את הפיצוי בקרקע על בסיס אומדן הוצאות הפיתוח של החברה המפתחת, שעה שהוכח כיהאומדן שלה כלל לא צורף להסכם, והמושב לא קיבל אותו והוא אף לא הוגש כחלק מהראיות בתיק זה.

לאור האמור, נקבע כי המושב זכאי לקבל פיצוי בקרקע לפי השומה הראשונה שהתבססה על שווי קרקע בניכוי היטלי פיתוח עירוניים (אגרות והיטלים) לפי חוקי העזר של עיריית לוד. לפי שיטה זו, הפיצוי בקרקע שהמושב זכאי לקבל הוא 965 יחידות דיור. עוד צויין כי הואיל והוקצו למושב 704 יחידות דיור, וכן הקצאת מזומן ("תשלום האיזון") הזהה ל- 42 יחידות דיור נוספות, הרי שהמושב קיבל פיצוי בהיקף 746 יחידות דיור, ולפיכך הפיצוי הנוסף המגיע למושב הוא 219 יחידות דיור נוספות וזאת בנוסף לתשלום האיזון (ככל שלא שולם עד כה) בסך 1,460,410 ₪, כמפורט בהסכם הפיצוי.

עוד נקבע כי על המינהל להקצות למושב את 219 יחידות הדיור הנוספות, בפטור מתשלום דמי היוון, ולחתום עם המושב או מי מטעמו על הסכם/מי פיתוח ביחס ליחידות הדיור הנוספות, בנוסח זהה להסכמי הפיתוח שנחתמו עם המושב ביחס ליחידות הדיור שקיבל כפיצוי בעבר.

התביעה התקבלה

ה"פ 50489-07-11אחיסמך - מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ נ'  מינהל מקרקעי ישראל - מחוז מרכז(ניתן ביום 15.10.2015).

חוזר מס׳ 4/16 של משרד עו״ד חגי שבתאי, שפירא

האמור בחוזר אינו בגדר חוות דעת משפטית אלא מידע כללי שאינו מהווה ייעוץ משפטי מכל סו