שימו לב! להנחות אזורי עדיפות עד 31.12.17 בהחלטה 1523 / אביגדור ליבוביץ, עו״ד

באזורי עדיפות לאומית ניתנות הנחות אזור לפי סיווג הישובים במטרה לקדם ולחזק את אזורי הפריפריה ולעודד בניה והגירה חיובית ליישובים.

החלטת מועצת מקרקעי ישראל שמסדירה את המדיניות למתן הנחות בקרקע היא החלטה 1505 שאושרה ביום 5.2.17.

ההחלטה מחלקת את הישובים לשלוש קטגוריות:

• ישובי קו עימות – פטור מלא מתשלום דמי היוון ודמי היתר.
• אזור עדיפות לאומית א' - 31% מערך הקרקע.
• אזור עדיפות לאומית ב' - 51% מער הקרקע.

מחוסרי דיור לפי הקריטריונים של משרד השיכון:

• ישובי קו עימות - פטור מלא מתשלום דמי היוון ודמי היתר.
• אזור עדיפות לאומית א' - 21% מערך הקרקע.
• אזור עדיפות לאומית ב' - 41% מער הקרקע.

תוקף סעיף לגבי מחוסר דיור הוא עד ליום 31.12.17.

מחיר תקרה להנחה:

נקבע בהחלטה מחיר תקרה בסך של  450,000 ₪ לא כולל פיתוח ומע"מ ליחידת דיור.           

הגבלת ההנחה ביישובים בהם המדד הכלכלי - חברתי לפי הלמ"ס הינו 8-10:

ביישובים באזורי עדיפות לאומית א' ו- ב' שאינם יישובים חדשים ושאינם יישובים סמוכי גבול, המשתייכים למועצות אזוריות בהן המדד הכלכלי - חברתי על פי קביעת הלמ"ס הוא 8-10, ההנחה הוגבלה לסך של 50,000 ₪, ליחידת דיור (לפני מע"מ).      
באזור קו עימות אין תקרה להנחת אזור.

פיצול מגרש מנחלה:

תהליך פיצול מגרש מנחלה מתבצע בשני שלבים:

1. שלב תכנוני - אישור תב"ע לפיצול מגרש פנוי או מגרש מבונה - תהליך שאורך שנתיים - שלוש שנים ונדרש אישור של אגודת המושב, ועדה מקומית, רשות מקרקעי ישראל וועדה מחוזית. בסיום התהליך התב"ע לפיצול תקבל תוקף וניתן יהיה לרכוש ברמ"י את הזכויות ביחס למגרש שיפוצל מהנחלה.
2. שלב קנייני - לאחר שהתב"ע תקבל תוקף יש לבצע עסקה ביחס למגרש ברשות מקרקעי ישראל. לאחר שיישלח שמאי מטעם רמ"י לנחלה שיבחן את שווי המגרש בבעלות תתבצע שומה לפי החלטה 1523 לפי השווי ללא פיתוח ומע"מ וישולמו דמי היוון בסך של 33% בחלוקה כלהלן:
   1. דמי כניסה להחלטה 3.75% + מע"מ.
   2. השלמה ל- 160 מ"ר בסך של 29.25% + מע"מ.
   3. תשלום 33% + מע"מ על יתרת הזכויות והפוטנציאל התכנוני.
3. כיום רשות מקרקעי ישראל מחייבת את בעל הזכויות בנחלה שהגיש בקשה לפיצול מגרש מנחלה, לחתום על התחייבות ליישם את החלטה 1523 לצורך הקצאת הזכויות במגרש על שם המומלץ.
4. כלומר - באזורי עדיפות לאומית השומה בגין המגרש תקנה הנחת אזור אך עד גובה תקרה של 450,000 ₪ לא כולל פיתוח ומע"מ.
5. במקרה שבו שווי המגרש ללא מע"מ ופיתוח יעמוד על סך של 600,000 ₪ - תינתן הנחה עבור 450,000 ₪ ובהחלטה 1523 עודכנו אחוזי ההנחה בטבלה ובגין היתרה בסך של 150,000 ₪ ישולם 33% + מע"מ ללא הנחת אזור.
6. חשוב להכיר - במקרה שבו בעל נחלה יבקש לבצע עסקה בגין פיצול מגרש מנחלה. בעל הנחלה ישלם את דמי הכניסה בסך של 3.75% + מע"מ בגין כניסה להחלטה 1523. עד אשר התב"ע לפיצול תקבל תוקף יחלפו כשנתיים - כאשר תוגש הבקשה להקצות את הזכויות במגרש לאחר אישור התב"ע, יבחן גובה הנחת האזור וככל ונערך שינוי בטבלת ההנחות (היישוב היה באזור א' ועבר לאזור ב' או עבר מאזור ב' למרכז הארץ) - תינתן הנחת אזור או לא תינתן כלל, לפי הנתונים במועד הוצאת השומה ולא תישמר הנחת האזור לה היה זכאי בעל הנחלה בעת פתיחת התיק.
7. בנוסף יובהר - כי ככל והוגשו המסמכים ליישום ההחלטה לרמ"י והתקבל אישור על כך שכל המסמכים הוגשו וכן שולם שובר לפתיחת תיק (3,008 ₪) תישמר הנחת האזור אך רק בגין השומה הראשונה שתוצא בתהליך ובמקרה זה מדובר על שומה לדמי רכישה או שומה לדמי פיצול ככל והתב"ע כבר אושרה וניתן לבקש שומה עבור המגרש במועד הגשת הבקשה.
8. במקרה שבו בעל נחלה מבקש לבצע פיצול מגרש מנחלה וליישם את החלטה 1523 ולקבל הנחת אזור, ככל והוגשו כל המסמכים ותוצא שומה לדמי כניסה (על דמי כניסה לא חלות הנחות אזור) וישולמו דמי הכניסה והתב"ע לפיצול המגרש תאושר לאחר מכן - לא תינתן הנחת אזורי עדיפות לאומית בהתאם למועד פתיחת התיק, אלא בהתאם למועד שבו תוגש הבקשה לביצוע עסקה בגין התב"ע לפיצול שקיבלה תוקף.

נביא מקרה לדוגמא לפי הנתונים הבאים:

1. הנחלה נמצאת במושב באזור עמק יזרעאל המוגדר כאזור עדיפות לאומית ב'.
2. בעל הנחלה מבקש לבצע פיצול של בית מהנחלה בכדי לרשום את הזכויות ע"ש אחד הילדים.
3. בעל הנחלה התקשר עם אדריכל והתחיל בביצוע תהליך תב"ע לפיצול.
4. ביום 1.12.17 בעל הנחלה הגיש את כל המסמכים ליישום החלטה 1523.
5. ביום 20.12.17 התקבל מכתב שמאשר שהוגשו כל המסמכים, התקבל שובר לפתיחת תיק והשובר שולם.
6. בבקשה לפתיחת תיק ביקש בעל הנחלה לקבל שומה לדמי כניסה ודמי רכישה בכדי לבחון את העלויות ולקבל החלטה ביחס למסלול שייבחר.
7. ביום 1.1.18 התקבלה החלטת ממשלה שאזור עמק יזרעאל יוגדר כאזור מרכז הארץ במקום אזור עדיפות לאומית ב'.
8. ביום 1.6.18 התקבלה שומה לדמי כניסה ודמי רכישה.
9. ביום 1.7.18 בעל הנחלה שילם את דמי הכניסה 3.75% + מע"מ (אין הנחת אזור על דמי כניסה).
10. ביום 1.7.2020 התב"ע לפיצול קיבלה תוקף.
11. ביום 1.8.2020 בעל הנחלה הגיש בקשה לביצוע עסקה ביחס למגרש שפוצל מהנחלה ולרישום הזכויות ע"ש אחד הילדים.
12. ביום 1.2.2021 בעל הנחלה קיבל שומה לדמי פיצול לפי 33% + מע"מ ללא הנחת אזור לאור העובדה שעמק יזרעאל מוגדר כמרכז הארץ.
13. התוצאה - בעל הנחלה משלם במקרה זה דמי היוון לרמ"י גבוהים בעשרות או במאות אלפי ₪ מאלו שהיה משלם אילו היה מדובר באזור עדיפות לאומית ב'.
14. דוגמא: במקרה שבו שווי המגרש הוא מיליון ₪ (ללא מע"מ ופיתוח) ישולם לפי 33% + מע"מ כ- 400,000 ₪ לרמ"י (מעוגל) בצירוף היטל השבחה ומס רכישה. במקרה שבו מדובר באזור עדיפות לאומית ב' משולם לרמ"י 300,000 ₪ בצירוף היטל השבחה ומס רכישה.

אזור עמק יזרעאל:

אזור עמק יזרעאל מוגדר כאזור עדיפות לאומית ב' הזכאי להנחת אזור בסך של 51% עד לתקרה של 450,000 ₪.

בהתאם לבירור שערכנו, יש כוונה בתחילת שנת 2018 לקבוע כי האזור יוגדר כמרכז הארץ מה שיבטל את הנחת האזור וכן יבטל את האפשרות לבצע ועדות קבלה בתהליך הקצאת מגרשים בהרחבות או בתהליך פיצול מגרש מנחלה.

נבהיר - גם במקרה שבו ייקבע שהאזור ייוותר אזור עדיפות לאומית ב' בשנת 2018, לאור העובדה כי בהתאם למדד הכלכלי - חברתי על פי קביעת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה האזור הוגדר בקטגוריה של 8-10 - הנחת האזור תוגבל לסך של 50,000 ₪ בלבד ליחידת דיור לפני מע"מ.

המלצות לביצוע באזורי עדיפות לאומית:

אנו ממליצים להגיש את כל המסמכים ליישום החלטה 1523 עד לסוף שנת 2017, ולקבל אישור על כך שכל המסמכים הוגשו במועד ולשלם את שובר פתיחת התיק.

לקבל החלטה עד אשר תומצא השומה לגבי המסלול שייבחר על ידי בעל הנחלה: דמי כניסה או דמי רכישה בהתאם לצרכים של בעל הנחלה ביחס לבנית בית שלישי והפיצולים הנדרשים בעתיד.

בעל נחלה שמבקש לבצע בית שלישי בנחלה (בישובים שניתן לבנות יותר מבית שלישי גם שיקול זה יש לקחת בחשבון) ולבצע פיצול של מגרש או יותר מהנחלה - יש עדיפות כלכלית משמעותית לדמי רכישה על פני תשלום דמי כניסה והשלמה לדמי פיצול.

ככל ובעל הנחלה יבחר במסלול של "דמי רכישה" תינתן הנחת אזור עבור דמי הרכישה, גם אם השומה תומצא בשנת 2018, בתוך כך ישולמו דמי ההיוון לרמ"י על כל המגרשים שיפוצלו בעתיד מהנחלה.

הנחת אזורי עדיפות בהחלטה 1523:

בהחלטה 1523 יינתנו הנחות אזור על כלל התשלומים הקבועים בהחלטה - דמי רכישה ודמי היוון בגין פיצול מגרשים מנחלה - לא יינתנו הנחות אזור על דמי כניסה (3.75%).

חידוש בנושא תקרת ההנחה בהחלטה 1523:

לאור העובדה כי הממשלה אישרה תיקון לתמ"א 35 1ב' בחודש יוני 2016 וקבעה כי ניתן יהיה לבנות בנחלות שלוש יחידות בשלושה מבנים נפרדים - יש כיום כוונה להעלות את גובה תקרת ההנחה שעומדת כיום על 900,000 ₪ עבור שתי יחידות, לסך של 1,350,000 ₪ עבור שלוש יחידות דיור.

שימו לב – מהי תקרה ההנחה במקרה שבו ניתן לבנות ארבע או חמש יחידות דיור בנחלה - על כך עוד נדבר בהמשך...!

עוד שימו לב - במקרה שבו היישוב באזור עדיפות לאומית ב' תקרת ההנחה מוגבלת עד 50,000 ₪ באזורים שהוגדרו בקבוצה של 8-10.

לפיכך, בעלי נחלות באזורי עדיפות לאומית, שמבקשים ליישם את החלטה 1523, נדרשים לפעול ולהגיש את הבקשות ליישום ההחלטה ולהשלים את כל המסמכים עד 31.12.17, בכדי לקבל את ההנחות בדמי רכישה - במקרה זה באזור עמק יזרעאל לדוגמא, מדובר על הפרשים של מאות אלפי שקלים בדמי רכישה לפני ואחרי 31.12.17!!!

ישוביי קו עימות:

ביישובי קו עימות חלקת המגורים תהוון לאחר תשלום "דמי כניסה" (3.75%).
"דמי כניסה" בשיעור 3.75% משולמים רק עבור היקף הבניה הבסיסי למגורים (עד 375 מ"ר, בכפוף לתכנית תקפה(.

ישוביי עוטף עזה:

"דמי כניסה" בשיעור 3.75% משולמים רק עבור היקף הבניה בסך של 215 מ"ר.

אנו ממליצים ביישובי קו עימות לבצע יישום של ההחלטה בהקדם לאור החלטות משתנות ביחס לאזורי עדיפות לאומית - החלטה על שינוי מאזור "קו עימות" לאזור עדיפות לאומית א' - משמעותה מאות אלפי שקלים!!!