החלטה 949, "החכרת קרקע למטרת תעסוקה במשבצת ישובים חקלאיים", קובעת בסעיף 3.4, כי "היטל השבחה ישולם בהתאם להוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965".
סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה קובע:
"לגבי מקרקעי ישראל, כמשמעותם בחוק יסוד: מקרקעי ישראל, שלא הוחכרו בחכירה לדורות או שהוחכרו בחכירה לדורות לשימוש חקלאי ושונה ייעודם לייעוד אחר, והחוכר לדורות שלו הוחכרה הקרקע לשימוש חקלאי בלבד אינו זכאי לנצל את הקרקע על פי ייעודה החדש, אלא אם כן יתוקן חוזה החכירה המקורי או ייחתם חוזה חכירה חדש, יחול, על אף האמור בתוספת זו, במקום היטל השבחה, ההסכם בדבר התשלומים מאת מינהל מקרקעי ישראל לרשויות המקומיות, שהיה קיים לפני תחילתו של חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 18), תשמ"א–1981" (הדגשות שלי - ב.מ).
מרבית הישובים החקלאיים הינם בני רשות ולפיכך אינם חייבים בהיטל השבחה – בהתאם לחלופה הראשונה.
יתר הישובים, רובם ככולם קיבוצים ומושבים שיתופיים להם חוזי חכירה לדורות, אינם חייבים בהיטל השבחה בהתאם לחלופה השנייה, שכן משבצת הנחלות החקלאיות הוחכרה להם לדורות וכדי לנצלה, בייעודה החדש, על החוכר לחתום על חוזה חכירה חדש או לתקן החוזה המקורי.
הוראות החלטה 949:
"2.4 לאחר שינוי ייעודו של השטח יוקצו המגרשים הסחירים בתכנית לישוב החקלאי או לתאגיד אשר הישוב החקלאי הינו בעל שליטה בו, זאת בתנאים כמפורט בהחלטה זו (להלן-"ההקצאה")."
"3.1 בין המינהל לבין הישוב החקלאי או התאגיד אשר הישוב החקלאי הינו בעל שליטה בו ייחתם הסכם פיתוח ל-3 שנים, ובכפוף לעמידה בתנאי הסכם הפיתוח ייחתם בין הצדדים חוזה חכירה ל - 49 שנים. "
אם כן, מאחר והיישוב החקלאי נדרש לחתום על הסכם חכירה חדש, בכפוף לעמידתו בתנאי הסכם הפיתוח, הרי שהוא נכנס בגדר החלופה השנייה בסעיף 21 לתוספת השלישית ומכאן שאין הוא חייב בהיטל השבחה.
ההוראה לפיה על היישוב לשלם את מלוא דמי החכירה המהוונים מחזקת עמדתנו:
"3.2 בגין ההקצאה ישולמו למינהל מלוא דמי החכירה המהוונים, על פי השיעור הנהוג לאותו יעוד באזור בו מצוי הישוב, ..."
נדגיש כי מינהל מקרקעי ישראל אכן מעביר לרשויות המקומיות "חלף היטל השבחה" בשיעור 10% מהתקבולים (ללא מע"מ) מעסקאות המתבצעות על פי החלטה 949. אולם, יחד עם זאת במספר ועדות לתכנון ובניה דורשים כיום מישובים חקלאיים - חוכרים לדורות - היטל השבחה כתנאי לאישור הנדרש על ידם.
דרישה זו יוצרת אבסורד לפיו, בגין שינוי הייעוד - החוכר נדרש לשלם הן דמי חכירה מלאים (91%) והן היטל השבחה (50%) בעוד שמינהל מקרקעי ישראל - הנהנה העיקרי מההשבחה - נושא בהם באופן חלקי בלבד ואילו הרשות המקומית/הועדה לתכנון ולבניה נהנית מתקבול עודף.
הדרישה להיטל השבחה מחוכרים לדורות:
דרישת הועדות לתכנון ובניה להיטל השבחה מישובים חקלאיים להם חוזי חכירה לדורות מסתמכת על הוראות חוזה החכירה לדורות המקנות לישוב חקלאי את הזכות לשינוי יעוד לתעסוקה ללא החזרת הקרקע למינהל.
הוראות חוזה אלו נותנות לקרקעות משבצת הנחלות החקלאיות תכונה של קרקע עירונית בכל הקשור לשינוי יעוד לתעסוקה.
בחוזה החכירה לדורות, (סעיף 4 (א) בחוזה הקיבוץ וסעיף 5 (ג) בחוזה המושב) בסעיף המפרט את מטרות החכירה, נכתב מפורשות כי זכותה של האגודה להשתמש בקרקעותיה לצרכי "מפעל", שהם בין היתר, ע"פ ההגדרה בחוזה "... כל מטרה עסקית אחרת שאינה "משק חקלאי" ...".
סעיף אחר בחוזה החכירה (9 (א) בחוזה קיבוץ, 8 (א) בחוזה מושב), שעניינו שינוי ייעוד, קובע כי האגודה רשאית לפעול לשינויי ייעוד של המקרקעין שברשותה, בכפוף לשני תנאים: האחד- שתודיע על כך למינהל מקרקעי ישראל, והשני-ששינוי היעוד לא יחרוג ממטרות החכירה.
הוראות סעיף 18 בחוזה הקיבוץ (סעיף 20 בחוזה המושב), קובעות אמנם כי עם שינוי יעוד הקרקע היא חוזרת לבעליה אולם בד בבד קיימת הוראה מפורשת המחריגה את הוראת סעיף 18 (סעיף 20 בחוזה המושב) מ"שינוי יעוד ע"פ סעיף 9 (א) לחוזה זה" (בחוזה המושב סעיף 8 (א)).
על פי עמדתו המפורשת של מינהל מקרקעי ישראל ועל פי רצף החלטות מפורשות של מועצת מקרקעי ישראל, שנתנו במשך עשרות שנים, ההתייחסות לקרקעות הקיבוץ או המושב מהיבט של זכויותיו במקרקעי המדינה הן כחוכר לדורות לכל דבר ועניין.
מן האמור לעיל, ניתן ללמוד כי מכוח חוזי החכירה יש לקיבוצים ולמושבים זכויות מוקנות במקרקעין לשינוי ייעוד לתעסוקה ולשימוש בהם בייעודם החדש ללא כל מחויבות להשבתם למינהל.
זכויות אלו זהות לאלו שיש לחוכר עירוני מכוח סעיף ב(9) להחלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל לפיה זכאי חוכר עירוני לנצל הקרקע ביעודה החדש. זכות שתורגמה בהחלטה 933 של מועצת מקרקעי ישראל לתשלום בשיעור של 31% מהשבחתה.
אנו סוברים, כי זכויות חוזיות הקיימות מקדמת דנן גוברות על החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 949 המגבילה את שטחי התעסוקה ל-60 דונם נטו (80 דונם באזורי עדיפות ב' ו-120 דונם באזורי עדיפות א') והקובעת שיעורי דמי חכירה מלאים תוך התעלמות גמורה מהוראות חוזה החכירה לדורות המתייחסות לקרקע משבצת נחלות חקלאיות כקרקע עירונית בכל הקשור לשינוי ייעוד לתעסוקה.
