"יחיד או בני זוג" / אביגדור ליבוביץ, עו״ד

"סוף עידן משטר הנחלות" שהחל עם אישור החלטה 979 במספרה ההיסטורי וכיום מוסדר בפרק משנה 8.3 סעיף ז' לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל, מקבל ביטוי הלכה למעשה בעת שאנו מבצעים פעולות בנחלה במסגרת הכללים החדשים שמשנים באופן מהותי את המצב המשפטי של חלקות המגורים בנחלות.

אחד מכללי היסוד המרכזיים ב"משטר הנחלות" הוא שאת הנחלה ניתן לרשום ע"ש יחיד או בני זוג בלבד.

בנוהל עבודה B37.02 "העברת זכויות בנחלה, משקי עזר, שטחי עיבוד ותעסוקה", נקבע בסעיף 2.3, כי התנאי לאישור העברת זכויות בנחלה הוא כי הבקשה להעברת זכויות היא עבור אדם בודד או בני זוג בלבד.

המטרה של ההוראה לפיה יש לרשום את הנחלה ע"ש יחיד או בני זוג בלבד, נקבעה בהחלטה מס' 1 של רשות מקרקעי ישראל משנת 1965, והמטרה היתה, להביא לכך שהנחלה תישאר יחידה אחת בשלמות ובעגה של רמ"י, לשמור על "שלמות הנחלה".

עיקרון "שלמות הנחלה" הוא אחד מהיסודות המרכזיים של "משטר הנחלות". הוראה זו קיימת עד היום בהחלטות רמ"י ומקבלת ביטוי במסגרת קובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל בפרק משנה 8.3 שכותרתו "החכרה לדורות במושבים".

השאלה לדיון:

השאלה שעולה כעת היא - האם ההוראה היסודית במשטר הנחלות שקובעת, כי נחלה ניתן לרשום ע"ש יחיד או בני זוג - רלוונטית כיום? והאם היא יכולה "לחיות" עם ההוראות בפרק משנה 8.3 סימן ז', שמאפשרות לבצע "היוון" של הזכויות למגורים בחלקת המגורים בנחלה וכן לבצע פיצול של מגרשים מחלקת המגורים?

בכדי לענות על השאלה אביא בפניכם סיפור על שני אחים שירשו נחלה ומבקשים לחלק ביניהם את הזכויות בהתאם לצוואת ההורים, שקובעת כי שניהם זכאים לזכויות בנחלה, מבלי שההורים נכנסו לפירוט יתר של החלוקה וכאשר הצוואה נוגדת את ההוראה במשטר הנחלות לפיה נחלה ניתנת לרישום ע"ש יחיד או בני זוג בלבד. 

אחים לדורות:

דן ורן, תאומים יפי תואר ויפי מראה, גדלו ביחד בנחלה במושב. אבא עודד ואמא תלמה ילידי הארץ, גדלו במושב בבתים של עובדי אדמה. הסבים שלהם היו ממיישבי הארץ, דור נפילים שהלכו אחרי הקול שקרא להקים מדינה, פגשו קוצים ודרדרים והפכו אבן על אבן ולא ויתרו עד שקמה מדינה לתפארת. דן ורן בילו שנים רבות מחייהם עם אבא שקם בארבע בבוקר לעבוד את האדמה והלך לישון עם ערב שמח וטוב לב. הקטנים חיכו לרגע שיוכלו לתרום את חלקם בעבודה ומיד כאשר היה ניתן הם הצטרפו לאבא ועשו זאת על הצד הטוב ביותר.

הם זוכרים את המבט של אבא כאשר הם יושבים על הכנפיים של הטרקטור בשעת זריחה בימי האביב כשהרוח מביאה איתה ריחות של פריחה. אבא היה עוצר בכניסה לשדה מסתכל עליהם ואומר: "האדמה הזו היא העתיד של המדינה ואתם תמשיכו את הדרך שהסבים שלי התחילו בה. רק תזכרו דבר אחד - במקום שבו אין אהבת אחים תמצאו הרס ואובדן. תסתכלו על המדינה שלנו כמה מלחמות פנימיות אנחנו רואים כל יום, במקום שתהיה אחדות בעם ונוכל לעבור כל מכשול ביחד, הפירוד גורם לשנאת חינם ולפירוק של מדינה שלימה".

כך פגשתי את התאומים, דן ורן בגיל 62 כשאבא היה האחרון שהלך לעולמו לפני שנה. הם הגיעו אלי עם הצוואה וביקשו שאסייע להם לבצע את החלוקה. השניים עובדי אדמה, המשיכו דורות של חקלאים מפוארים וכיום הם אחראים על אלפי דונם של גידולי פלחה שנמכרים לשוק המקומי וליצוא.

שניהם מתגוררים בנחלה, הם בנו בתים חדשים וחיו ביחד עם ההורים בהרמוניה שלוש משפחות עד שאבא עודד הלך לבית עולמו. השניים ביקשו הסבר, כיצד ניתן להמשיך את הנחלה המשפחתית כאשר שני אחים מתגוררים בה, עובדים ביחד ומתפרנסים מנחלה אחת.

הסברתי לשניים שבהתאם להוראות רמ"י ניתן לרשום את הנחלה ע"ש אחד מהם בלבד ובנוסף הם לא יוכלו להתגורר ביחד בנחלה. הפתרון הוא לבצע פיצול של בית אחד שיירשם ע"ש אחד מהם, כאשר ע"ש השני נרשום את הזכויות בנחלה לאחר הפיצול. הנחלה כוללת כמובן את כל השטחים החקלאיים ורק מי מהם שיירשם כבעל הזכויות בנחלה יהיה חבר אגודה. לגבי העבודה המשותפת, הסברתי את הדרך לעבודה המשותפת ואת ההוראות של ההסכם שייחתם ביניהם.

כעת עלה הדיון לגבי דור ההמשך של השניים, הסברתי לדן ורן כי המציאות מראה שבדור השני יש קשיים במעבר הבין דורי ואם שמה זה צולח בדור השלישי הקשיים הרבה יותר משמעותיים לאור כך שהדור הצעיר ברוב המקרים לא מעוניין להמשיך את הדרך ואם יש רצון להמשיך, מדובר במערכת שיקולים ודרכי ניהול שונות בתכלית מאלו שהיו נהוגות בדור המייסדים ואף בדור השני, דבר שגורם למחלוקות ופירוק במקרים רבים.

הסברתי שהמטרה היא לסגור את כל הקצוות בדור של השניים ולהבין שלא בטוח שתהיה המשכיות של שתי המשפחות בעבודה משותפת, כאשר ההחלטה הקשה צריכה להתקבל בין שניהם כבר כעת.

לאחר דיונים האחים חתמו על הסכם חלוקת עיזבון שבו נקבע כי יבוצע פיצול של המגרש עם בית של דן והמגרש יירשם על שמו ואת הנחלה יקבל רן. כעת היה צריך להציג לרמ"י את ההסכם ולהסביר כי ההחלטה היא שדן יקבל את המגרש המפוצל כאשר לא ניתן לרשום את הנחלה ע"ש האחים כמובן.

רמ"י קיבלה את ההסכם והודיעה כי היא לא מתנגדת לחלוקה בהתאם להסכם, אך מבקשת לבצע את התהליך בשני שלבים: בשלב ראשון - להעביר את מלוא הזכויות בנחלה ע"ש רן ובשלב שני -  לבצע את הליך הפיצול ולרשום את הזכויות במגרש המפוצל ע"ש דן.

ביצענו את העברת הזכויות ע"ש רן, לאחר העברת הזכויות השלמנו הליך של תב"ע לפיצול המגרש ובמקביל כניסה להחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז' ותשלום 3.75% + מע"מ. לאחר שהתב"ע לפיצול קיבלה תוקף ביקשנו לקבל שומה לדמי היוון בגין המגרש (השלמה ל- 33% + מע"מ) ולאחר התשלום של דמי ההיוון נחתם הסכם חכירה מהוון ביחס למגרש המפוצל בין דן לבין רמ"י וביחס לנחלה נחתם הסכם חכירה לדורות בין רן לבין רמ"י. המגרש המפוצל והנחלה המפוצלת נרשמו בשלמות בטאבו לאחר ביצוע תצ"ר חדש והרישום הושלם ע"ש דן וע"ש רן בטאבו.

כעת נחזור למוקד הדיון שלנו ונוכל להשיב על השאלות שהעלינו - האם התנאי היסודי במשטר הנחלות "יחיד או בני זוג" יכול להתקיים בעידן הנחלה המהוונת? והאם התנאי של "שלמות הנחלה" עדיין מתקיים? - התשובה היא לא! ונסביר.

רמ"י אישרה כי ניתן לחלק את הזכויות בנחלה בין שני אחים במסגרת חלוקת עיזבון. הרישום של הנחלה הוא ע"ש אחד והמגרש יירשם ע"ש השני. מכאן נוכל לגזור גזירה שווה ביחס לעסקה בין שני רוכשים - אחד יקבל את הזכויות בנחלה ושני יקבל את הזכויות במגרש שיפוצל מהנחלה (בהמשך שלושה רוכשים).

בנוסף נוכל לבצע עסקה שבה בעל נחלה ימכור את הנחלה ויוותר עם המגרש המפוצל עליו בנוי בית המגורים, בעסקה מסוג זה בעל הנחלה לא מוכר את כל הזכויות בנחלה - כיצד הוא יציג את העסקה לרמ"י?

התשובה כעת היא ברורה - כפי שרמ"י אישרה לרשום את הנחלה ע"ש רן ואת המגרש המפוצל ע"ש דן, בשני שלבים תוך הבנה כי בעידן הנחלה המהוונת ההחלטה מקנה אפשרות לפיצול מגרש ולכן אין מניעה להקנות זכויות לשניהם בחלוקה המתבקשת, כך אין מניעה כי שניים ירכשו נחלה ויציגו עסקה שבה הנחלה תירשם ע"ש אחד מהם, יבוצע פיצול והזכויות במגרש יירשמו ע"ש הרוכש השני ובהתאמה מכירה של נחלה כאשר בעל הנחלה יותיר בידיו את המגרש המפוצל, למרות שמדובר במכירה של חלק מנחלה.

יש לשים לב היטב - מכירת נחלה בעידן הנחלה המהוונת כרוכה בתשלום 50% - 52% מס משוקלל (דמי רכישה, מס שבח והיטל השבחה). בטרם הוטל חיוב על ברי רשות בהיטל השבחה לאחר פסק דין "בלוך" בחודש ספטמבר 2014 וחיוב בדמי רכישה החל מיום 10.4.18, המס המשוקלל היה מגיע אף ל- 38%. נוצר מצב שבו בעל נחלה שמבצע מכירה יוותר עם פחות מ- 50% מהתמורה!  מצב זה הוא בלתי אפשרי עבור בעלי נחלות שמבקשים להמשיך ברוב המקרים למקום חלופי בגיל השלישי. לכן ההצעה לבצע עסקה לפיה תבוצע מכירה, ללא המגרש עם בית המגורים של בעל הנחלה. לאור כך שמשולמים דמי רכישה במכירה, לא יידרש תשלום נוסף עבור פיצול המגרש למעט היטל השבחה והתוצאה היא ש"הברוטו הופך לנטו". בעל הנחלה יוותר עם מזומן ועם זכויות בבית מגורים מפוצל שניתן להשכיר, להוריש או למכור בנפרד.

המסקנה של הדיון שלנו היא שגם התנאים היסודיים שמשטר הנחלות הציב לפני למעלה מ- 50 שנה, ביחס ל"יחיד או בני זוג" ועיקרון "שלמות הנחלה", כבר לא יכולים לעמוד במבחנים של עידן הנחלה המהוונת והוראות ההחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז'.