החלטה 1523 שהחליפה לאחרונה את החלטה 1464 הטמיעה לתוכה את התובנות אליהן הגיעו ברמ"י לאחר עבודה בשטח על נחלות שהגישו בקשות ליישום ההחלטה בשלושה מסלולים:
- "דמי כניסה" – תשלום של 3.75% + מע"מ משווי חלקת המגורים הכוללת זכויות בנייה בסיסיות למגורים (375 מ"ר), ביטול רצף בין דורי ואפשרות לפצל מגרשים מהנחלה בתשלום 33% + מע"מ משווי המגרש המגרש המפוצל (השלמה של 29.25% + מע"מ).
- "דמי כניסה" + "דמי פיצול" – לאחר תשלום דמי הכניסה ישלם בעל הנחלה בגין פיצול מגרש ראשון, שני או שלישי מהנחלה, סך של 33% + מע"מ משווי המגרש המפוצל, כאשר תשולם תוספת של 29.25% + מע"מ עבור 160 מ"ר ובגין הפוטנציאל ישולם 33% + מע"מ.
- "דמי רכישה" - תשלום של 33% + מע"מ משווי חלקת המגורים הכוללת זכויות בנייה קיימות ועתידיות.
החלטה 1523 תאפשר את הבנייה של הבית השלישי, הרביעי ואולי חמישי בחלקת המגורים בנחלה על ידי ביטול הרצף הבין דורי ורכישה של מלוא הזכויות בחלקת המגורים.
סוגיות לדיון בתהליך יישום החלטה 1523:
נבקש לרכז מספר סוגיות מרכזיות שעולות בפגישות עם בעלי נחלות שנראה כי הן מסמנות את אבני הדרך בתהליך יישום החלטה 1523:
כמה יחידות ניתן יהיה לבנות בחלקת המגורים בנחלה לאחר תשלום "דמי רכישה"?
האם ניתן יהיה לבנות יותר משלוש יחידות בחלקת המגורים?
מה יהיו העלויות בגין הבניה של היחידות בנחלה?
כמה מגרשים ניתן יהיה לפצל מהנחלה?
כיצד נחלק את הזכויות בנחלה בין הילדים במסגרת הירושה?
מספר יחידות הדיור בנחלה לאחר יישום החלטה 1523:
תיקון 1ב' לתמ"א 35 מחודש יוני 2016 מאפשר לבנות שלוש יחידות בשלושה מבנים נפרדים בחלקת המגורים בנחלה. לוח 2 בתמ"א 35 קובע את מספר היחידות שניתן לבנות בכל יישוב והדרך לבצע את החישוב היא למנות את מספר הנחלות ולהכפיל בשתי יחידות, להוסיף את מספר מגרשי ההרחבה, מגרשים מקצועיים ומשקי עזר, להפחית מהקיבולת בתמ"א 35 - היתרה שתיוותר היא היתרה לניצול עבור יחידות נוספות בכל נחלה.
חלוקה לפי אזורי עדיפות לאומית:
ההחלטה קבעה הוראות שונות למושבים באזור המרכז ומושבים באזורי עדיפות לאומית, בכל הקשור לתוספת של היחידה השלישית נחלה:
אזור מרכז - נביא לדוגמא מושב במרכז הארץ לפי הנתונים הבאים: תקן נחלות 80, תמ"א 35 לוח 2 קובעת שניתן לבנות 300 יח"ד, ונוצלו 250 יח"ד, יש חוסר של 30 יח"ד בכדי לבנות 3 יחידות דיור נפרדות בכל נחלה. תמ"א 35 קובעת כי תינתן תוספת של 30 יח"ד בכדי שניתן יהיה לבנות יחידה שלישית בכל נחלה.
אזורי עדיפות לאומית - אם לדוגמא במושב אושר בתקן 70 נחלות, תמ"א 35 לוח 2 קובעת שניתן לבנות 400 יח"ד, ונוצלו 350 יח"ד, יש חוסר של 20 יח"ד בכדי לבנות 3 יחידות דיור נפרדות בכל נחלה. תמ"א 35 קובעת כי תינתן תוספת של 70 יח"ד לפי תקן הנחלות ללא כל קשר למספר היחידות שנותרו לניצול והתוצאה היא שניתן יהיה לבנות 90 יח"ד.
בית רביעי וחמישי בנחלה:
בהתאם להסבר שלעיל האם בעתיד נוכל לבנות בית רביעי או חמישי או אולי שישי בנחלה?
במקרים בהם קיימת יתרה בקיבולת יחידות הדיור לפי תמ"א 35, כמו במושבים בהם לא בוצעה הרחבה קהילתית לדוגמא, ניתן יהיה לתכנן בחלקת המגורים גם בית רביעי וחמישי.
הבהרה- כל מקרה יבחן לגופו וקיימים מקרים רבים שלא ניתן מבחינה תכנונית לבצע בנחלה יותר משלוש יחידות לאור "המבנה" התכנוני של הנחלה.
לדוגמא: במושב יש בתקן 70 נחלות, תמ"א 35 לוח 2 קובעת שניתן לבנות 350 יח"ד, הניצול הוא של 140 יח"ד בלבד ונותרה קיבולת של 210 יח"ד. במקרה זה נוכל לבנות בכל נחלה חמש יחידות דיור ומקרים מסוג זה אומנם בודדים אבל קיימים כבר בתכנון.
באזורי עדיפות לאומית - התוספת שתינתן במקרים אלה תגדיל את יחידות הדיור באופן משמעותי כי כזכור, התוספת שתינתן היא בהתאם לתקן הנחלות ללא קשר ליתרה שנותרה לניצול. ניתן גם במקרה זה לראות דוגמאות של מושבים בקו עימות שמבצעים כיום איוש של נחלות פנויות ובנוסף מתכננים מגרשי הרחבה. במקרים בהם נתקלנו תוכננו גם שני מגרשים בנוסף לנחלה הפנויה לאיוש. מתוך הנחלות החדשות שיוקצו ניתן יהיה לפצל מגרשים בהתאם להחלטה 1523 ונבהיר עוד, כי באזור קו עימות לאחר תשלום "דמי הכניסה" בסך של 3.75% + מע"מ משווי חלקת המגורים יקבל בעל הזכויות את ההטבות לפי מסלול של "דמי רכישה" וכך גם ביחס לנחלות החדשות שיוקצו שיתקבלו עם מלוא הזכויות בהתאם למסלול של "דמי רכישה".
איוש נחלות פנויות:
לאור העובדה כי החלטה 1445 מחייבת סיום הליכי תכנון עד סוף שנת 2020 עלתה שאלה איזה תהליך כדאי לבצע קודם במושבים באזורי עדיפות בכדי לא "להפסיד" את קיבולת יחידות הדיור כך, שהנחלות החדשות יתוכננו ולא ניתן יהיה לאייש בגלל חוסר ביחידות בתמ"א 35. המסקנה היא שכדאי ראשית לבצע את התכנון של הנחלות החדשות ורק לאחר מכן לבצע תכנון של מגרשים בהרחבה.
הבעיות בריבוי יחידות בחלקת המגורים:
במושב בו קיימת יתרה משמעותית של קיבולת יחידות דיור, ניתן יהיה לבנות יותר מבית שלישי בכל נחלה, אך חשוב להבהיר, כי מקרים אלה הם שוליים בייחוד במרכז הארץ והם קיימים במושבים שלא ביצוע הרחבה קהילתית. בנוסף יש לשים לב מבחינת התכנון של המושב, כי בנייה של יותר משלוש יחידות בכל נחלה, תעמיס מאוד על התשתיות במושב ויש לבצע לצורך כך תכנון שיצפה פני עתיד.
עוד יש לשים לב כי תכנון של שלוש יחידות או יותר בכל נחלה, תגדיל את היחידות במושב ואת העסקאות שיבוצעו ובכך את העדר השליטה של האגודות על זהות התושבים במושב, לאחר ביטול ועדות הקבלה בתיקון מס' 8 לפקודת האגודות השיתופיות. יש לכך מענה משפטי והוא נדרש בחינה מעמיקה של כל מושב בנפרד בהתאם לצרכים העתידיים והתכנון של הצמיחה הדמוגרפית.
צמיחה דמוגרפית:
מושב במרכז הארץ שיבקש לבצע צמיחה דמוגרפית בדור הקרוב יוכל לעשות זאת רק באמצעות פיצול מגרשים מנחלות. מושבים לא יבצעו הרחבות קהילתיות לאור העובדה שהם נדרשים לבצע מכרזים פומביים בהליך ההקצאה והדרך היחידה לרכוש חצי דונם במושב במרכז הארץ בדור הקרוב הוא על ידי פיצול מגרש מנחלה ועל כך עוד "ישפכו" מילים רבות.
תב"ע לבנייה של שלוש יחידות בשלושה מבנים:
בכדי שניתן יהיה לבנות בנחלה שלוש או יותר יחידות, יש לפעול בשני מסלולים בעת ובעונה אחת:
מסלול תכנון - לפעול להסדיר תב"ע ייעודית למושב שתקבע את הרכב היחידות בנחלה בהתאם לקיבולת האפשרית בתמ"א 35 תיקון 1ב. התב"ע נדרשת ראייה כוללת של המושב עם הצרכים העתידיים, הסדרה של דרכים, תשתיות, ביוב, ניקוז, חניות, דרכי גישה לכל היחידות בנחלה וראייה עתידית של "שכונות" הרחבה קטנות בכל נחלה. המצב המתואר לא מתאים לכל מושב ויש מושבים שאנו מלווים שהחליטו לבצע בנייה של יחידה שלישית בלבד בכל נחלה ולאפשר פיצול של מגרש אחד, גם אם תמ"א 35 מאפשרת יחידות נוספות, כאשר בראייה עתידית יש כוונה לשמור על צביון המושב כפי שהוא כיום ולא להגדיל אותו יתר על המידה.
מסלול קניין - בכדי לבצע בנייה של בית שלישי או יותר בכל נחלה, יש ליישם את החלטה 1523 לפחות במסלול של "דמי כניסה" בכדי לבטל את הצורך ברצף הבין דורי. ללא יישום החלטה 1523 גם את התב"ע תאושר, לא ניתן היה לבנות את היחידות הנוספות בנחלות לפי הפוטנציאל הקיים בתב"ע. יש אפשרות לבצע מהלך קולקטיבי במושב של יישום החלטה 1523, תהליך קולקטיבי מאוד יעיל לאגודה וגם עבור החברים ומאפשר שליטה מיטבית של האגודה על התהליך.
שימושים חורגים וחריגות בניה - נבהיר, כי בתהליך אישור התב"ע החדשה למושבים, נתקלנו בדרישה של ועדה מחוזית מחוז מרכז להסדיר את מלוא השימושים החורגים בנחלות ובמשבצת האגודה, דבר שמקשה על הליכי התכנון. במחוזות אחרים עדיין לא מקשים על התהליך באופן שאין דרישה לסימון השימושים. יש לשים דגש מיוחד על הסדרה של השימושים בנחלות ובמשבצת בכדי להימנע משתלום של דמי שימוש עבור תקופת העבר – כיום עד שבע שנים אחרונה – החלטה שתוקפה יפוג בסוף שנת 2017 ואין עדיין תשובה האם היא תוארך.
פיצול מגרשים מנחלות:
לאחר שתאושר הבנייה של היחידה השלישית או יותר בכל נחלה (כאמור בהתאם לקיבולת האפשרית בכל מושב לפי תמ"א 35), ניתן יהיה לפצל יותר מיחידה אחת מכל נחלה.
לאור העובדה כי בנחלה קיימת חובת התגוררות, לא ניתן היה עד היום לפצל יותר ממגרש אחד בהתאם להוראות אגף חקלאי 62. בעידן הקרוב לאחר שתאושר יחידה שלישית או יותר בכל נחלה, ניתן יהיה לפצל שני מגרשים ויותר מכל נחלה וכפי שהובהר לעיל, יש לכך השלכות מבחינות רבות עבור המושב ועל כך נרחיב את הדיון בהמשך.
כפי שעמדנו במאמרים קודמים, יש לקבוע הוראות בתב"ע החדשה של המושב ביחס לפיצול מגרשים מנחלות, שיקנו לבעל נחלה שיבקש לבצע הליך פיצול אפשרות לבצע את התהליך בסמכות מקומית מה שיקצר מאוד את התהליך שאורך כיום כשנתיים - שלוש שנים ויוזיל את העלויות.
האם כדאי ליישום את החלטה 1523 במסלול "דמי כניסה" או "דמי רכישה"?
השומות מצביעות על תשובה ברורה וחד משמעית - כאשר לבעל הנחלה יש כוונה לבנות את הבית השלישי בנחלה ולבצע פיצול – כדאי ליישם את ההחלטה במסלול דמי רכישה ולא במסלול דמי כניסה.
נבהיר - כי בעל נחלה שיישם את ההחלטה במסלול "דמי כניסה" ויבקש לבנות את הבית השלישי בנחלה, יידרש לשלם דמי היוון בסך של 91% מעבר לקיבולת של 375 מ"ר. במרכז הארץ אם ניקח לדוגמא מושב בו משלמים 5,000 ₪ + מע"מ למ"ר ובעל הנחלה מבקש לבנות בית שלישי בשטח של 200 מ"ר (מעבר ל- 375 מ"ר) ישלם סך של מיליון ₪ עבור רכישת הזכויות - במקרה זה עדיף לבצע מראש את הפיצול או לבצע את היישום במסלול "דמי רכישה".
עסקאות שבוצעו לאחר 1.1.93 - קיימת הנחה בדמי רכישה של 13% כך שבעל הנחלה ישלם 20% בגין דמי רכישה במקום 33% - התוצאה היא כדאיות כלכלית לבצע את המסלול של דמי הרכישה ובהתאם לבדיקה שערכנו רוב העסקאות שיבוצעו בדמי רכישה יהיו על בסיס של 20% משווי חלקת המגורים הכוללת זכויות בנייה קיימות ועתידיות.
עסקאות שנרכשו לאחר 9.6.11 - יתקבל זיכוי מלא מדמי ההסכמה ששילם המוכר בגין יישום ההחלטה במסלול דמי רכישה וכמובן שבמקרים אלה מסלול זה הוא הרבה יותר כדאי.
התוצאה לאחר תשלום דמי הרכישה:
לאחר תשלום דמי רכישה בעל הנחלה יוכל לנצל זכויות בנייה קיימות ועתידיות ללא תשלום לרמ"י.
במקרה שבו תוסדר תב"ע לשלוש יחידות או יותר מכך - לאחר תשלום דמי הרכישה לא יחול תשלום נוסף לרמ"י בגין פיצול מגרש אחד, שניים, שלושה ויותר מכך. התשלום המשמעותי ביותר שיחול הוא היטל השבחה והשומות פיילוט מצביעות על תשלום היטל השבחה במרכז הארץ של מאות אלפי שקלים עבור הפיצול הראשון ובגין הבית השני השלישי והלאה כמיליון ₪ ויותר.
במאמרים הבאים נעסוק בשאלות הנוספות שעלו לדיון לעיל בכדי לפשט את הדיון ולהקל על בעלי הנחלות להבין את המצב המשפטי, התכנוני, המיסוי והמשפחתי לצורך יישום "עידן הנחלה המהוונת".
