בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל, כיום לא ניתן עוד לבצע מיזמים סולאריים במתכונת של חכירת משנה כי אם על דרך של הקמת תאגיד משותף המקבל את הקצאת הזכויות בקרקע. מציאות משפטית זו אשר אינה תואמת למהות העסקית המקובלת בשוק עלולה לסכן את האינטרסים החוזיים והקניינים של האגודות.
לפני כעשור קבעו ממשלות ישראל יעדים מנחים לייצור חשמל מאנרגיה מתחדשת, וככלי מרכזי ליישום היעדים נקבע מתווה להקמת מתקנים לייצור חשמל בטכנולוגיות שונות כולל טכנולוגיה פוטו-וולטאית. לצד אלו, קיבלה מועצת מקרקעי ישראל מפעם לפעם החלטות שונות שעניינן הסדרת מיזמים סולאריים בתחום המשבצות של הישובים החקלאיים.
בעבר אגודה אשר ביקשה להתקשר בעסקה לביצוע מיזם סולארי עמדו בפניה על פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל, שתי אפשרויות. האחת, הקצאת קרקע לתאגיד בבעלות משותפת של האגודה עם יזם חיצוני ובלבד שהחזקות האגודה בתאגיד לא יפחתו מ- 26%. האפשרות האחרת, להחכיר את הקרקע בחכירת משנה ליזם בתמורה לדמי שכירות. רובם המוחלט של האגודות בחרו בדרך האחרונה אשר הייתה פשוטה יותר ליישום ולא הצריכה השקעת הון ומשאבים כמו גם נטילת סיכונים הכרוכים בביצוע הפרויקט.
בינואר 2012 עדכנה מועצת מקרקעי ישראל את מדיניות ההסדרה לגבי מיזמים סולאריים וקבעה כי לא תותר עוד החכרת משנה בפרויקטים מסוג זה. מאחר ובאותו שלב כבר נחתמו עסקאות רבות בין אגודות ליזמים על דרך של החכרת משנה, קבעה מועצת מקרקעי ישראל הוראות מעבר אשר נועדו לאפשר לאותם פרויקטים שהיו בשלבי תכנון מתקדמים לצאת אל הפועל.
תחת הוראות המעבר נכללו מרבית הפרויקטים שיצאו לביצוע בשנים האחרונות ומילאו את המכסות אשר הקציבה רשות החשמל באותה עת. באחרונה החלה רשות החשמל לשווק מחדש רישיונות לייצור חשמל, הפעם במסגרת מכרזים מבוססי מחיר, ומגמת משק החשמל לתגבור הייצור ממקורות של אנרגיה מתחדשת צפויה להביא בשנים הקרובות למכרזים נוספים.
לקראת המכרזים, החלו יזמים רבים לפעול לאיתור קרקעות חדשות לביצוע פרויקטים, ונציגי האגודות עדים בימים אלו לגל של פניות מצד גורמים מתעניינים. כיום בשונה מבעבר, לא ניתן עוד לבצע התקשרויות במתכונת של החכרת משנה כאמור, והאגודות נדרשות לעדכן את המבנה המשפטי של העסקאות ולהתקשר עם יזמים על דרך של הקמת תאגיד משותף.
כל עוד האגודה אינה מסוגלת להעמיד את חלקה בהון הנדרש עבור הפרויקט, דבר שעלול להחמיר את מצבו של היזם, מבקשים היזמים לשמור לעצמם שליטה רחבה בתאגיד הפרויקט. הדבר מביא להקמת תאגיד משותף אשר משמר לכאורה את עקרונות מבנה השליטה היחסי בתאגיד באופן התואם את מדיניות רמ"י, אולם קונסטרוקציות משפטיות שמובנות לתוכו מאתגרות את יכולת השליטה הממשית של האגודה בנעשה בתאגיד.
המבנה המשפטי שנוצר עלול להרע את מצב האגודה ואת יכולת השליטה שלה בקרקע עליה יוקם המיזם. בעוד שכוונת רמ"י הייתה לשמר את הזיקה בין האגודה לבין המיזם באמצעות שליטה חלקית של האגודה בתאגיד המשותף, הרי שבפועל החלטת מועצת מקרקעי ישראל גרמה לכך שהאגודה תאלץ לותר על זכויותיה במקרקעין לטובת התאגיד המשותף אשר הינו בשליטה מוחלטת של היזם.
יוצא אם כן, כי ההגבלות שהטילה מועצת מקרקעי ישראל במטרה לעודד את האגודות לנצל את ההזדמנות העסקית שנקרתה בדרכן הגם שהדבר כרוך בנטילת סיכונים, הביאו למציאות משפטית סבוכה מבחינת האגודות. כל עוד המציאות העסקית בשטח אינה משתנה, המסגרת המשפטית שכפתה מועצת מקרקעי ישראל על הצדדים יוצרת אבסורד שבו לא רק שהאגודה אינה משמרת את שליטתה בקרקע באמצעות זכויותיה במניות תאגיד הפרויקט, אלא שכעת השליטה המשמעותית שעמדה לזכותה בעבר מכח עצם היותה בעלת זכות החכירה הראשית העדיפה על זכותו של היזם כחוכר משנה, ניתקה ממנה והיא נאלצת להעביר זכות זו לתאגיד שבו השפעתה מוגבלת.
מציאות בעייתית זו מחייבת לעמדתנו את מועצת מקרקעי ישראל לבחון מחדש את ההגבלות אשר הוטלו על האגודות בהחלטותיה הנוגעות לביצוע מיזמים סולאריים, ובמקביל מחייבת את האגודות כבעלי הקרקע לבצע חשיבה עסקית מחודשת של כל מהלך ההתקשרות מול היזם. ולבחון אפשרויות ליטול חלק ממשי יותר בפרויקט שייתכן ויניב להם בעתיד רווחים נאים יותר בהשוואה לדמי השימוש המקובלים כיום.
כך או אחרת, במצב הנוכחי מחויבות האגודות לבחינה מדוקדקת של זהות היזם עמו הם מתקשרים ולבחינה עמוקה וקפדנית בכל הנוגע להגנות הנדרשות מפני חשיפה אפשרית ל"תאונות משפטיות" שעשויות לחול במהלך חיי הפרויקט. טול לדוגמא נושא מרכזי שעולה בהקשר זה בכל הנוגע להיבטי המימון הכרוכים בעסקה. בעוד שבעבר היזם הוא זה אשר נטל את המימון ובהתאם היה באפשרותו לשעבד לטובת הגורם המממן לכל היותר זכויות משניות בקרקע, הרי שכיום הגורם שנוטל את המימון הינו התאגיד המשותף המחזיק בזכות החכירה הראשית.
התאגיד המשותף צפוי מטבע הדברים להידרש במסגרת הסדרת המימון לשעבד את מלוא זכויותיו בפרויקט, ובכלל זה, לשעבד במישרין או בעקיפין את זכויותיו בקרקע. נסיבות אלו מחייבות את האגודה להסדיר מנגנוני הגנה שיבטיחו את זכויותיה במקרה של חדלות פירעון ומימוש השעבודים לטובת הגורם המממן, כשמטבע הדברים הותרת ניסוח תנאי ההתקשרות בידי היזמים ללא הסתייעות בגורם מקצועי מטעם האגודות המומחה בתחום, עשויה לפגוע באינטרסים המשפטיים החיוניים של האגודות.
חשוב גם לציין כי קיימת תחרות משמעותית בין מספר חברות העוסקות בתחום המיזמים הסולריים, וניהול נכון של הליכי המשא ומתן מקצועי עשוי בהחלט לשפר משמעותית את התמורות הכלכליות המוצעות לאגודות. לכן מניסיוננו מומלץ שלא להמתין לייצוג האגודה עד לשלבים המתקדמים של העסקה אלא לפנות לייצוג כבר בשלבי המשא ומתן הראשוניים באופן שיאפשר להבטיח את זכויות האגודה ולהשיא את התמורות המוצעות לה בצורה המיטבית.
הכותבים מתמחים בתחום המקרקעין, האגודות השיתופיות ומיזמים סולריים.
