הארכת חוזה חכירה במקרה של שינוי ייעוד וניצול במקרקעין / חגי שבתאי, עו״ד ומיכל בוסל, עו״ד

ביום 26.12.2014 ניתן פסק דינו של כבוד השופט עודד גרשון מבית המשפט המחוזי בחיפה בתביעתה של השתתפויות בנכסים בישראל בע"מ נגד מינהל מקרקעי ישראל חיפה.

לאחרונה בדק בית המשפט המחוזי בחיפה את השאלה האם זכאי חוכר במקרה של שינוי ייעוד וניצול במקרקעין, להארכת חוזה החכירה שלו ברציפות זמנים, כך שיתחיל מיד עם סיום חוזה החכירה המקורי, או שיש להתחיל את חוזה החכירה החדש רק במועד בו אושרה עסקת שינוי הייעוד והניצול.

בין התובעת, השתתפויות בנכסים בישראל בע"מ (להלן: "התובעת") לבין מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") נחתם חוזה חכירה, על פי החכיר המינהל לתובעת מקרקעין בקריית מוצקין למטרת "בתי מלאכה". חוזה החכירה קבע כי ניתן יהיה לחדש את תקופת החכירה לא יאוחר משנה לפני סיומה.

במהלך תקופת החכירה, אושרה תוכנית מתאר ("תב"ע") חדשה שיזמה הרשות המקומית אשר כללה, בין היתר, שינוי ייעוד של המקרקעין למגורים ולמסחר.

בשנת 1998, כשנתיים לפני תום תקופת חוזה החכירה, פנתה התובעת למינהל בבקשה לחדש את חוזה החכירה לתקופה נוספת של 49 שנים, שתתחיל מתום תקופת החוזה המקורי.

אולם בפועל, רק בשנת 2009 אושרה במינהל עסקת שינוי הייעוד והניצול בהתאם לתב"ע החדשה, לתקופה של 49 שנה מיום אישור העסקה.

לאחר אישור העסקה, קיבלה התובעת מהמינהל דרישת תשלום הכוללת את דמי החכירה שעליה לשלם בהתאם לייעוד החדש של המקרקעין, ובנוסף לכך סך של 889,656 ש"ח בגין חובות עבר של דמי חכירה שנתיים עבור התקופה שמתום חוזה החכירה המקורי (2001) ועד לחידוש חוזה החכירה בעסקת שינוי וניצול ייעוד (2009).

התובעת טענה כי היא אינה מסכימה לשלם דמי חכירה שוטפים בגין השנים בהן התעכב המינהל בהוצאת השומה ובטיפול בבקשתה לחידוש חוזה החכירה וטענה כי החכירה הוארכה מיד עם סיום התקופה המקורית (2001) ולכן היא אינה חייבת בתשלום דמי חכירה שוטפים כלשהם.

המינהל טען, כחלק מטענותיו, כי התובעת הפרה את חוזה החכירה, הן בשימוש שעשתה בנכס בניגוד למטרת חוזה החכירה והן בבנייה בניגוד לחוזה החכירה ועל כן היא אינה זכאית להארכת החוזה.

בית המשפט קבע כי המינהל בא אל התובעת בדרישות חסרות בסיס מאחר שפנייתה הראשונה של התובעת למינהל בבקשה לחדש את חוזה החכירה נעשתה בתוך תקופת החכירה המקורית. עוד קבע בית המשפט כי בנהלו את מקרקעי המדינה משמש המינהל כנאמן הציבור וחובתו לפעול בהגינות.

על כן, בית המשפט קיבל את התביעה וקבע שנסיבות העניין יחד עם חובת ההגינות מצדיקות שהמינהל יערוך עם התובעת חוזה חכירה חדש תוך שינוי ייעוד וניצול המקרקעין בהתאם לתב"ע שבתוקף, ממועד סיום תקופת החכירה המקורית, מבלי לדרוש מן התובעת, בנוסף לדמי החכירה המהוונים, תשלום דמי חכירה שוטפים בגין התקופה שמתום החוזה המקורי ועד למועד החידוש.

בית המשפט הוסיף וקבע כי ממועד פנייתה הראשונה של התובעת למינהל ובמשך כעשר שנים, לא העלה המינהל כל טענה בדבר הפרות חוזה. ועל כן, לא ההפרות, כביכול, גרמו לעיכוב הקיצוני בטיפול המינהל בפניית התובעת אלא אי ביצוע העסקה נגרם רק בשל אופן התנהלות המינהל.

כמו כן, קבע בית המשפט כי במצב הדברים של התובעת, לא היה ניתן לבקש חידוש חוזה חכירה בהתאם למטרת החוזה המקורית (בתי מלאכה) שכן תוכנית המתאר שבתוקף שינתה את המצב התכנוני למסחר ולמגורים ולכן התובעת פעלה מההתחלה ולאורך כל העת בשקול דעת ובאחריות ואין לראותה אחראית לעיכוב באישור העסקה. העיכוב נבע כל כולו מהתנהלות המינהל ומאי הבנת המבוקש ממנו בפניות הרבות שנעשו אליו.

ת"א 6674-07-10 (חיפה) השתתפויות בנכסים בישראל בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל חיפה,  (ניתן ביום: 26.12.2014)

האמור בחוזר אינו בגדר חוות דעת משפטית אלא מידע כללי שאינו מהווה ייעוץ משפטי מכל סוג.