חוכר לדורות ובר רשות - שתי זכויות דומות אבל שונות / אריה חייקין, עו״ד

בחוק המקרקעין הישראלי מוסדרות חמש זכויות במקרקעין, אחת מהן היא זכות השכירות. החוק מגדיר איך נוצרת הזכות ומה היא מקנה לבעל הזכות. אבל, השאלה היא מה דינו של אדם שמחזיק או משתמש בקרקע שלא לפי אחת הזכויות המוגדרות בחוק, מהן זכויותיו, כלפי מי זכויותיו תקפות והאם ניתן לשלול ממנו את זכותו במקרקעין?

בכתבה זו אתמקד בחוכר לדורות לעומת בר רשות. שתי זכויות אשר נשמעות דומות מאוד באופיין אך בפועל, קיימים הבדלים מהותיים בניהן. אעמוד על ההבדלים וקווי הדמיון בין שתי הזכויות הללו.

מהי חכירה לדורות:

חכירה לדורות לפי חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 היא זכות שכירות לתקופה של למעלה מ-25 שנים.

זכות השכירות מוגדרת בסעיף 3 לחוק זה:

"3. שכירות מקרקעין היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות; (...)"

לפי חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, זכות במקרקעין טעונה הסכם בכתב (סעיף 8) ובנוסף, טעונה רישום במרשם המקרקעין הרלוונטי (סעיף 7).

לעניין זכות השכירות ישנה הקלה, לפיה בשכירות קצרה של 5 שנים או פחות, אין צורך לרשום את הזכות במרשם המקרקעין. אך, הקלה זו אינה תקפה בחכירה לדורות שכן, מדובר על שכירות לתקופה ארוכה של למעלה מ-25 שנים.

מכאן ניתן להבין, שחכירה לדורות היא זכות להחזיק ולהשתמש במקרקעין לתקופה מוגבלת העולה על 25 שנה. הזכות הזו ניתנה בתמורה, היא טעונה חוזה בכתב ונוצרת בעת רישומה במרשם המקרקעין. בישראל, ניתן לרוב לראות חכירה לדורות מרשות מקרקעי ישראל אשר היא הבעלים של מרבית הקרקעות בארץ והיא מחכירה לתושבי המדינה קרקעות לתקופות ארוכות (לפעמים התקופות ארוכות ומגיעות גם ל-99 שנים ואף יותר, ולכן רבים מתבלבלים בין חכירה לדורות לבין בעלות).

ברגע שזכות נרשמת במרשם המקרקעין, הזכות תקפה כלפי כל העולם והיא לא רק זכות חוזית בין הצדדים לה ולכן, זכות במקרקעין היא זכות גבוהה אשר כמעט ולא ניתן לערער עליה או לסתור אותה (למעט במקרים חריגים).

אם כך, מי הוא בר הרשות?

פעמים רבות אנו נתקלים במצבים שאדם מחזיק או משתמש בקרקע או בנחלה חקלאית מתוך רישיון או הסכמה של בעל הקרקע. 

מדובר בעצם על זכות חוזית שאינה עולה כדי זכות במקרקעין והיא תקפה רק בין בעל המקרקעין לבין בר הרשות.

במצב הקל יותר, ישנו רישיון מוסדר מאת בעל הקרקע ולעיתים אף קיים הסכם רישיון בניהם. במצב כזה, פועלים לפי הכתוב בהסכם המחייב את הצדדים כמו כל חוזה אחר.

אך, קיימים מצבים מורכבים יותר בהם הרישיון אינו מפורש. למשל, אדם התיישב בקרקע לרוב בהסגת גבול ונמצא עליה במשך זמן רב. הבעלים של הקרקע שותק או אינו פועל על מנת להוציא את אותו אדם מהקרקע שלו במשך שנים ואפילו עשרות שנים. במצב כזה, כמובן תלוי בנסיבות ובזמן שבו אותו אדם מחזיק או משתמש בקרקע, ניתן להגיד שבעל המקרקעין נתן "הסכמה מכללא" לאותו אדם ובכך הפך אותו לבר רשות.

"לצד רשות שניתנה בהבטחה מפורשת ניתן לתאר מצבים שבהם נלמדת הסכמתו של בעל המקרקעין, ומכאן רשותו, משתיקתו ואי-מחאתו על ההחזקה של פלוני בנכס, או על השימוש שהוא עושה בנכס, כאשר בנסיבותיו של המקרה ניתן היה לצפות את התנגדותו. במצבים אלו ההחזקה או השימוש הושגו במעשה עוולה של הסגת גבול במקרקעין, אך השלמתו של בעל המקרקעין עם נוכחותו של פלוני בנכס מניחה עם עבור הזמן את הסכמתו שבשתיקה". ((ע"א 3846/13 - מדינת ישראל מינהל מקרקעי ישראל נ' היפר-חלף)

כמובן שרישיון כזה יכול להינתן בתמורה או שלא בתמורה מצד בר הרשות. לרוב, נראה רישיון שלא בתמורה במצב של רישיון מכללא שכן, אין הסכם מפורש בין בעל הקרקע לבין בר הרשות.

דובר רבות בפסיקה ובספרות המקצועית על מצב של הסכמה מכללא. השאלה העולה היא מתי אדם הופך לבר רשות, האם ניתן לשלול את זכותו בכל עת ומה בעצם מקנה הזכות לבר הרשות. כמובן שגם ישנם הבדלים בין רישיון הניתן בתמורה לבין רישיון שלא בתמורה.

כבר בפסיקה משנות ה-60 הכירו ברישיון מכללא "ההסכם יכול להיות מפורש, אך הוא גם יכול להשתמע מן הנסיבות" (ע"א 87/62 בדיחי נ' בדיחי)

וכמובן שמאז המגמה נמשכת גם בפסיקות נוספות: "הולדתו של רשיון במקרקעין אינה חייבת להיות מותנית בהסכמה מפורשת וניתן להסיק קיומו של רשיון מכללא הנוצר מכח התנהגות הבעלים או הסכמתו שבשתיקה משך תקופה ארוכה." (ע"א (תל אביב- יפו) 2642/00 גיסין רמי נ' קרן היסוד)

בפסיקה אף נדונה הסוגיה לגבי משך הזמן שאדם צריך להחזיק או להשתמש בקרקע על מנת שיוגדר "בר רשות". בפסק הדין ע"א (תל אביב- יפו) 2642/00 גיסין רמי נ' קרן היסוד המערערים ביקשו מעמד של ברי רשות והסתמכו על הלכה קודמת, שם נתן בית המשפט מעמד של בר רשות לאדם לאחר 15 שנה בה ישב בקרקע ללא התנגדות בעל הקרקע. אך בפסק הדין קבעו שהגדרת אדם כבר רשות הוא תלוי נסיבות והזמן כשלעצמו אינו הגורם הבלעדי לכך.

תוקף הזכות מול צדדים שלישיים:

בעוד שזכות החכירה לדורות תקפה גם כלפי צדדים שלישיים וזה מוסדר בצורה מפורשת גם בחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 :

"21. (א) משהוקנתה זכות השכירות לשוכר, כוחה של הזכות יפה כלפי כל אדם."

אדם שהוא בר רשות זכותו תקפה רק מול בעל הקרקע שנתן לו את הרישיון (גם אם לא במפורש).

בפועל, כאשר אדם בר רשות מחזיק או משתמש בקרקע ברישיון בעל הקרקע, בעל הקרקע מחויב לו לפי תנאי הרישיון או ההסכם בניהם. אך, כאשר אותו בעלים של הקרקע ימכור אותה לאחר, הבעלים החדשים לא מחויבים כלפי בר הרשות.

ההיגיון בכך עומד בבסיס העובדה שזכות במקרקעין נרשמת במרשם המקרקעין. בכך, אדם שרוכש בעלות בקרקע יודע מה מצבה והאם קיימים בעלי זכויות נוספים בטרם הוא רוכש את הקרקע. במצב של בר רשות, ובמיוחד במצב של בר רשות ברישיון מכללא, אדם שרוצה לרכוש את הקרקע לא יכול לדעת על כך ולכן, הוא לא מחויב להמשיך את תוקף הרישיון.

גם בפסיקה עמדו על ההבדל הזה:

" אין הדברים אמורים בזכות "In rem" המעניקה לבעליה זכות קניינית בנכס, אלא בזכות " "In personam דהיינו זכות אישית, שאינה תופסת כלפי צדדים שלישיים (...)"

" כל עוד אנו דנים במערכת היחסים בין בעל הרשות והסתמכותו, ברמה זו או אחרת, על הבטחת הרשות מבעל המקרקעין, יש מקום לאפשר קיומה של רשות, אולם ברגע שצד שלישי רוכש זכויות בנכס, מסתמך הוא אך ורק על המירשם וכל עוד לא ידע, והסכים, להמשך הרשות, הרשות מתבטלת."

(ע"א (תל אביב- יפו) 2642/00 גיסין רמי נ' קרן היסוד)

"ככלל רישיון מקנה זכות אישית כלפי הבעלים, ולא זכות קניינית כלפי כולי עלמא." (ע"א 3846/13 - מדינת ישראל מינהל מקרקעי ישראל נ' היפר-חלף)

מכאן, ניתן להבין כי זכותו של בר רשות היא חוזית בלבד ותקפה רק כלפי נותן הרישיון ולא כלפי צדדים שלישיים בעוד שזכות החכירה לדורות תקפה כלפי כל צד שלישי כל עוד היא בתוקף.

האם ניתן לשלול את הזכות?

בחכירה לדורות, תנאי השכירות מושפעים מהסכם החכירה שבו צריכים להיות מפורטים תקופת החכירה והתנאים שבהם ניתן לבטל את ההסכם . במידה והחכירה היא למגורים, קיימות גם הגנות בחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971. לרוב אנו נראה בקשות לביטול עקב הפרה של החוזה.

אדם שקיבל אישור ברישיון מפורש מבעל הקרקע, במידה ונחתם חוזה או שנקבעו תנאים והדבר מוסדר, יפעלו לפי החוזה.

אך, במצב בו התקבל רישיון מכללא או רישיון מפורש אך לא הוגדרו התנאים ובעל הקרקע רוצה לקחת את הזכות מבר הרשות, אז התיקים מגיעים לבית המשפט שצריך לפסוק בכל מקרה לגופו.

"רישיון במקרקעין עשוי להיות הדיר או בלתי-הדיר. קרי, ישנם רשיונות אשר הבעלים יכולים לבטל כרצונם, וישנם רשיונות שלגביהם לא יוכלו לעשות כן. ככלל, רישיון מכללא הוא מטבעו רישיון הדיר הניתן לביטול בכל עת" (ע"א 3846/13 - מדינת ישראל מינהל מקרקעי ישראל נ' היפר-חלף)

מכאן ניתן להבין כי קל יותר לשלול רישיון מבר הרשות מאשר את זכות החכירה מהחוכר לדורות, במיוחד עם הרישיון ניתן שלא בתמורה או ניתן כרישיון מכללא.

לסיכום:

במבט ראשון, נראה שזכות החכירה לדורות זהה לזכותו של בר הרשות. שתיהן מקנות זכות להחזיק ולהשתמש בקרקע מתוך רשות של בעל הקרקע, שתיהן לא מקנות בעלות ושתיהן לרוב מתקיימות לתקופה ארוכה.

אך, בפועל, ניתן לראות כי יש הבדלים רבים בין הזכויות גם כלפי צדדים שלישיים וגם כלפי הצדדים עצמם.

כמובן שזכות החכירה לדורות היא זכות חזקה יותר מזכותו של בר הרשות מעצם היותה זכות קניינית ולכן, בעל זכות החכירה לדורות מוגן יותר בכל התחומים.

מאמר זה אינו חוות דעת משפטית והוא נועד לתת לקרוא מידע כללי בנושאים בהם עוסק משרדנו.