ביטול עסקאות ומתן אורכות- החלטה 1513 / חגי שבתאי, עו״ד

הגברת המעורבות הממשלתית בשוק הדיור והתעסוקה באה לידי ביטול גם בשינוי משמעותי של המדיניות כלפי יזמים שהינם צד לחוזה פיתוח או חוזה חכירה עם תניה של פיתוח בחוזה. המדיניות הנוכחית, שעוצבה לאחר מספר החלטות שביטלו האחת את השנייה, נקבעה בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל 1513. ההחלטה קובעת מספר כללים מרכזיים:

הכלל הראשון שנקבע בהחלטה הוא כי מועד השלמת הבניה שייקבע בהסכמי פיתוח או חכירה בכל סוגי הקצאות המקרקעין, יהיה 4 שנים מיום אישור העסקה.

רשות מקרקעי ישראל יכולה לקבוע בהסכם עם היזם חריג לכלל זה, בקביעה מראש. הקריטריונים לקביעת מועד חריג הינם מועד מסירת המגרש, חסמי בנייה שאינם תלויים ביזם וגודל הפרויקט ומורכבותו.

הכלל השני הוא שאי עמידה במועדים שנקבעו בהסכם (והארכות) תביא לביטול העסקה.

הכלל השלישי: מתן אורכות. הרשות רשאית לתת אורכות להשלמת הבניה תוך קבלת ערבות ביצוע. לגבי רוב סוגי ההסכמים האורכות הן עד ל 4 שנים.

נקבעו מועדים למשך ההארכה ותשלומים שונים אותם יידרשו יזמים לשלם בתמורה למתן אורכות, בהתאם לסוג ההסכם: מגורים, תעסוקה, שימושים ציבוריים (למעט הקצאה לרשות מקומית), מתקנים הנדסיים ותשתיות, מטרות חקלאות, הקצאות לפי החלטות שינוי היעוד בהתיישבות.

נקבע כי בכל מקרה בו המקרקעין לא נמסרו ליזם בפועל לתקופה של לפחות 36 חודשים הוא זכאי להשלמת התקופה ל- 36 חודשים, ללא תנאי.

כן נקבעו כללים למתן אורכות במקרים בהם בוצע שינוי תכנוני בלא שנרכשו מראש כל זכויות הבניה העתידיות.

במקרים שמקרקעין הוקצו בפטור ממכרז בהמלצת משרד או בשותפות עם משרד ממשלתי, יתכן תנאי של קבלת המלצה מחודשת של המשרד.

במקרה שרק חלק מהמקרקעין נבנה והתקבלה אורכה, הרי שהשלום בגין הארכה יהיה באופו יחסי רק לגבי החלק שטרם נבנה.

אי עמידה בתשלומי הארכה או בתקופת הארכה תביא לביטול ההסכם.

הכלל הרביעי, עקרונות לביטול עסקה: ביטול כפוף לשימוע שייערך ליזם על ידי רמ"י.

לאחר הביטול, על הקרקע לשוב לרמ"י כשהיא נקיה מכל אדם וחפץ וזכות משכון או שעבוד. עם ביטול ההסכם, רמ"י תשיב ליזם את דמי החכירה ששולמו, בקיזוז תשלומים שונים ובהם דמי שימוש בשיעור 0.5% לחודש ופיצוי מוסכם בגובה 5% מהתמורה.

בנוסף, היזם יהיה זכאי לתשלומים מסוימים רק לאחר שהקרקע תוקצה שוב כגון: היטל השבחה, הוצאות פיתוח (לרבות אגרות והיטלים).

חריגים לביטול: במקרה בו ניתן לפצל חלק מהמקרקעין שנבנו מהמגרש, רשות מקרקעי ישראל תוכל לבטל את העסקה באופן חלקי בלבד, לגבי החלקים הלא בנויים.

חריג נוסף לביטול הוא כשמטרת ההסכם היא בניה רוויה של פחות מ- 100 יחידות דיור או הסכם למטרת בנייה נמוכה של פחות מ- 50 יחידות דיור. במקרים אלו הרשות רשאית לתת אורכות ללא הגבלה.

ההחלטה קובעת שורה של מקרים מיוחדים בהם היא לא תחול: עסקאות שינוי יעוד וניצול של בעלי זכות חכירה, והקצאות מכוח חוק יישום תכנית ההתנתקות, חילופי קרקעות והסדרי פינוי במגזר הערבי בדואי. כמו כן ניתנה להנהלת רמ"י סמכות לקבוע מקרים (כלליים ופרטניים) בהם ניתן לחרוג מכללי ההחלטה.

להחלטה נקבעו הוראות מעבר.

למדיניות החדשה של מועצת מקרקעי ישראל בכל הקשור להסכמי ותניות פיתוח השלכות משמעותיות, שקצרה היריעה מלפרטן בחוזר זה. יחד עם זאת נציין כי ספק אם שינוי מדיניות זה הינו מידתי, שכן יתכן והוא פוגע במקרים רבים מעבר לכל סבירות ביזמים.

בנוסף, לשינוי המדיניות צריכה להיות השלכה גם על שווי הקרקע המוקצית על ידי רמ"י שכן למעשה גם חוזה חכירה עם תניית פיתוח הופך להיות חוזה ארעי.

להחלטה יהיו השלכות רוחב על כל שרשרת הייזום ולרבות על שלבי התכנון, בין היתר על הזכויות המתוכננות וגודל המגרשים, השלכות שיכולות להביא לצמצום משמעותי בפיתוח ובייזום.

 אנו סבורים כי על כל יזם המתכנן קרקע לגביה יהיה זכאי לפטור ממכרז, וחוכר עם הסכם פיתוח או הסכם חכירה הכולל תניית פיתוח לבדוק היטב את השלכות ההחלטה על התנהלותו.

עו"ד חגי שבתאי עוסק בדיני מקרקעי ישראל, מחבר הספר מקרקעי ישראל- חקיקה ודינים.

 

* האמור בחוזר אינו בגדר חוות דעת משפטית אלא מידע כללי שאינו מהווה ייעוץ משפטי מכל סוג.  

חגי שבתאי, עו״ד

עומד בראש המשרד עו"ד חגי ח. שבתאי יחד עם עו"ד אריה שפירא.

המשרד מתמחה בנושאי מקרקעין  ואגודות שיתופיות.

דואר אלקטרוני: info@hs-law.org .

למאמרים בנושאים:

אגודות שיתופיות אזורי עדיפות לאומית אנרגיות מתחדשות בן ממשיך בר רשות גישור דהקואופרטיביזציה דיני עבודה דמי הסכמה דמי רכישה דמי שימוש הורשת זכויות החלטה 979 החלטה 1311 החלטה 1316 החלטה 1370 החלטה 1426 החלטה 1445 החלטה 1455 החלטה 1458 החלטה 1464 החלטה 1470 החלטה 1478 החלטה 1481 החלטה 1490 החלטה 1505 החלטה 1513 החלטה 1521 החלטה 1523 החלטה 1553 החלטה 1580 החלטה 1583 החלטה 1591 החלטה 4302 החלטות מועצת מקרקעי ישראל היוון היטל השבחה הסדרה העברת זכויות הפקעות הקצאות מגרשים באזורי עדיפות לאומית הקצאות קרקעות חקלאיות הקצאת מגרשים הרחבות הרפורמה בחקלאות השוואת תנאים מושבים וקיבוצים השכרת בתי מגורים השכרת קרקע חקלאית התחשבנות מחדש התיישבות ועדות קבלה ועד מקומי ותמ״ל זכויות בחלקת המגורים זכויות היסטוריות חוק ההתיישבות חכירה חכירה לדורות חקלאות יחידה שלישית יחידה שניה ייפוי כח מתמשך ירושת משק חקלאי מועצות אזוריות מים מים והשקיה מיסוי מיסוי דירה שלישית מיסוי מקרקעין מכירת נחלה משבצת משקי עזר משק עזר משרד החקלאות נחלה ניהול אגודה שיתופית עדיפות לאומית עובדים זרים פטור ממכרז פיצויי פיטורין פיצול נחלה פעילות לא חקלאית (פל״ח) קאופרטיבים קורונה קיבוצים קליטה קרקע רשות מקרקעי ישראל שיוך דירות בקיבוצים שימושים חורגים שימושים נלווים שינויי יעוד שמאות מקרקעין שעות עבודה תובענה ייצוגית תיירות כפרית תיקון 116 לחוק התכנון והבניה תכנון ובניה תמ״א 35 תעסוקה לא חקלאית

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.