מידע בנושא חכירה לדורות
בחוק המקרקעין הישראלי מוסדרות חמש זכויות במקרקעין, אחת מהן היא זכות השכירות. החוק מגדיר איך נוצרת הזכות ומה היא מקנה לבעל הזכות. אבל, השאלה היא מה דינו של אדם שמחזיק או משתמש בקרקע שלא לפי אחת הזכויות המוגדרות בחוק, מהן זכויותיו, כלפי מי זכויותיו תקפות והאם ניתן לשלול ממנו את זכותו במקרקעין?
בכתבה זו אתמקד בחוכר לדורות לעומת בר רשות. שתי זכויות אשר נשמעות דומות מאוד באופיין אך בפועל, קיימים הבדלים מהותיים בניהן. אעמוד על ההבדלים וקווי הדמיון בין שתי הזכויות הללו.
הסכם חכירה היסטורי אשר נחתם בראשית שנות ה-50 עם פיק"א תקף, כך קיבל פסק הדין תוקף בערכאת הערעור בבית המשפט המחוזי בהרכב של שלושה שופטים.
פסק הדין נצמד לתשתית משפטית מחייבת לפיה המנוח היה בעל זכויות חכירה במשק, זכויות ראשיות עצמאיות וברות הורשה, נקבע כי חרף העובדה שהתובע התגורר ועבד במשק זכותו לא עולה על זכותם של יתר היורשים בהיעדר מנגנון משפטי המקיים הסדר זה.
אנו עדים לרגע הסטורי בהליכי הורשה של נחלות שיביא למהפך ממש בכל הקשור להעברת זכויות בין בני זוג בעת פטירה ובהעברה ליורשים.
רשות מקרקעי ישראל הודיעה כי היא ערכה שינוי מהותי בכללי ההורשה שהיו נהוגים עד היום בחלות וביטלה את ההעברה האוטומטית לבן/בת זוג בעת פטירה.
התוצאה היא שהורשה בנחלות תהיה בהתאם לצוואה שיותיר אחריו בעל הנחלה או בהתאם לדיני הירושה אך בכפוף למגבלות המפורטות בהסכם החכירה.
לגבי מינוי בן ממשיך - בעל זכויות בנחלה בה מונה בן ממשיך יידרש להסדיר את תנאי הורשת הנחלה בצוואה ולבטל את הרישום בטרם החתימה על חוזה החכירה.
לאחרונה התקבלה במועצת מקרקעי ישראל החלטה 1523 אשר מעדכנת את החלטה 1464. החלטה זו טומנת בחובה הזדמנויות חדשות ואפשרויות חדשות בפני בעלי הנחלות במגזר החקלאי. ההחלטה מאפשרת לבעל נחלה להסדיר את נושא זכויות הבעלות בקרקע בחלקת המגורים (חלקה א' ) של הנחלה, עד 2.5 דונם ולהפוך מבר רשות לחוכר לדורות ובכך יוכל בעל הנחלה לעגן את זכויותיו בקרקע, המשמעות לכך היא, שבחלקת המגורים לא יחולו ההוראות הקיימות כיום בדבר השבת קרקע לרשות בעת שנוי יעודה. כמו כן, בכניסה להסדר תעמוד בפני בעל הנחלה האפשרות לפיצול מגרשים משטח הנחלה ורישומם בטאבו ואף להעביר בהם את הזכויות לכל מי שיחפוץ. נוסף לכל אלו יוכל בעל הנחלה ליהנות מזכויות בניה מוגדלות ואפשרות לפעילות לא חקלאית עד 500 מ"ר בחלקת המגורים.
מאז ראשית ההתיישבות, היתה נהוגה מדיניות שבמסגרתה קיבלו היישובים חוזי חכירה לדורות (במושבים החכירה לבעלי הנחלות).
גם החלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל קבעה הסדר של חכירה לדורות במושב לחברים ובקיבוץ לאגודה. בהמשך, נקבעו שורה של החלטות נוספות להסדרת הנושא, כגון: החלטה מס' 341 בהתייחס לקיבוצים והחלטה מס' 823 בהתייחס למושבים.
לאורך השנים, מועצת מקרקעי ישראל חזרה והנחתה את מינהל מקרקעי ישראל (ורשות מקרקעי ישראל - "רמ"י") לפעול על פי המדיניות לפיה ליישובים ולחברים תהיינה זכויות חכירה לדורות בקרקע. אולם בפועל, למעט תקופה קצרה בסוף שנות השמונים וראשית שנות התשעים, עת הוחתמו מעל לכ-120 קיבוצים על חוזי חכירה לדורות, ולחתימה היסטורית על חוזי חכירה לדורות עם מושב עובדים אחד, רמ"י נמנעה מקיום הוראות מועצת מקרקעי ישראל בכך שהפסיקה, למעשה, לטפל בהסדרת החכירה לדורות של הקיבוצים, המושבים וחבריהם לאורך תקופה ארוכה.
הדברים חמורים אף יותר כי לאורך השנים, היישובים מימנו בסכומי עתק פעולות שונות של רמ"י וגופים אחרים, על מנת להשלים את רישום המשבצת שלהם, בין היתר בתשלומים למרכז למשבצות החקלאיות שהינו גוף בבעלות (חלקית או מלאה) של רמ"י.
מאז ראשית ההתיישבות, היתה נהוגה מדיניות שבמסגרתה קיבלו היישובים חוזי חכירה לדורות (במושבים החכירה לבעלי הנחלות).
גם החלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל קבעה הסדר של חכירה לדורות במושב לחברים ובקיבוץ לאגודה. בהמשך, נקבעו שורה של החלטות נוספות להסדרת הנושא, כגון: החלטה מס' 341 בהתייחס לקיבוצים והחלטה מס' 823 בהתייחס למושבים.
לאורך השנים, מועצת מקרקעי ישראל חזרה והנחתה את מינהל מקרקעי ישראל (ורשות מקרקעי ישראל - "רמ"י") לפעול על פי המדיניות לפיה ליישובים ולחברים תהיינה זכויות חכירה לדורות בקרקע. אולם בפועל, למעט תקופה קצרה בסוף שנות השמונים וראשית שנות התשעים, עת הוחתמו מעל לכ-120 קיבוצים על חוזי חכירה לדורות, ולחתימה היסטורית על חוזי חכירה לדורות עם מושב עובדים אחד, רמ"י נמנעה מקיום הוראות מועצת מקרקעי ישראל בכך שהפסיקה, למעשה, לטפל בהסדרת החכירה לדורות של הקיבוצים, המושבים וחבריהם לאורך תקופה ארוכה.
הדברים חמורים אף יותר כי לאורך השנים, היישובים מימנו בסכומי עתק פעולות שונות של רמ"י וגופים אחרים, על מנת להשלים את רישום המשבצת שלהם, בין היתר בתשלומים למרכז למשבצות החקלאיות שהינו גוף בבעלות (חלקית או מלאה) של רמ"י.
לצערנו, לא צפוי שינוי קרוב באופן בו מטפלת רמ"י בנושא.
הנהלת רשות מקרקעי ישראל (להלן רמ"י) רשאית בהתאם לסמכותה בסעיף 6 להחלטת מועצת מקרקעי ישראל 1513 "ביטול עסקאות ומתן אורכות" "לקבוע מקרים (כלליים ופרטניים) בהם ניתן לחרוג מכללי החלטה זו".
ביום 16.8.2017 ניתנה החלטת הנהלה מספר 4198 בנושא אורכות וחריגים בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל מספר 1513 "ביטול עסקאות ומתן אורכות".
בהחלטת הנהלת רמ"י מס' 4198 נקבעו בין השאר ארכות וחריגים המתייחסים לעסקות במגזר החקלאי כדלקמן.
טרם פורסמו נוהלים ליישום החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1481 "ביטול עסקאות ומתן אורכות לביצוע", אשר חייבה המרת הסכם הפיתוח לחוזה חכירה לדורות עד 31.12.2016 בתשלומי הפרשי ערך בסכומים גבוהים.
קבלת החלטות נכונות יש להמתין לפרסום הנוהלים ולשינויים אפשריים בנוסח החלטה 1481.
מועד פתיחת השערים ליישום החלטה 1464 קרב ובשטח בעלי הנחלות והאגודות פועלים להכנת הקרקע למועד שבו ניתן יהיה להגיש בקשות בשוטף ליישום ההחלטה.
עד למועד זה, רמ"י עדיין לא פרסמה את נהלי העבודה ליישום החלטה 1464 במסגרת הכניסה ל"עידן הנחלה המהוונת" והמעבר מזכויות "בר רשות" לזכויות "חכירה לדורות" בחלקה א' ולאחר מכן זכויות "חכירה מהוונות" בחלקת המגורים.
לקראת השנה החדשה הבאה עלינו לטובה, ריכזנו כאן, כבכל שנה, חלק מהנושאים החשובים אשר העסיקו את אנשי ההתיישבות החקלאית. הנושאים המפורטים להלן מהווים את הסוגיות הבוערות ביותר בתחום ההתיישבות הכפרית החקלאית בהיבטים שונים הנוגעים לזכויות במקרקעין.
כבכל שנה, המגזר החקלאי מקווה כי "תכלה שנה וקללותיה ותחל שנה וברכותיה", ומייחל כי סוף כל סוף יוכרו הזכויות המלאות בנחלות החקלאיות לרבות בחלקת המגורים ויוסר העול הבירוקרטי המכביד של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), שהרי הוא בבחינת אגודות מוטה למגזר החקלאי.
