"עידן הנחלה המהוונת" בתהליך יישום החלטה 1523, בנייה של בית שלישי בנחלה והאפשרות לפצל שני מגרשים מהנחלה, ישפיעו רבות על חבויות המס שיחולו על בעלי הנחלות בכל פעולה שיבקשו לבצע בנחלה הן בחיים והן במסגרת חלוקת עיזבון בצוואה.
ברשימה זו נבקש להתמקד בשינויים שחלו בחוק מיסוי מקרקעין ונכנסו לתוקף החל מיום 1.1.18, שמשמעותם הקלה ניכרת בגובה מס השבח הצפוי הן במכירת נחלות והן בחלוקת עיזבון בין יורשים נחלות.
מקדמה בשומת מס השבח:
עד ליום 1.1.18 מי שמכר נחלה בה בנוי לפחות בית מגורים אחד ואינו זכאי לפטור מלא ממס שבח בגין מרכיב בית המגורים, היה רשאי להשתמש בנוסחת "הליניאריות המוטבת" בגין שווי בתי המגורים שבנחלה. בכדי לקצר את פרק הזמן לקבלת אישורי מס שבח (עד שמונה חודשים ממועד הדיווח על העסקה לרשויות מיסוי מקרקעין) ניתן היה לבקש לשלם את מקדמת מס השבח לפי גובה השומה העצמית שהוגשה. כלומר, אם נניח שמס השבח בגין בתי המגורים לפי נוסחת הליניאריות המוטבת היה 100,000 ₪, סכום זה היווה את גובה מקדמת מס השבח שאפשר קבלת אישורי מס שבח בגין שווי בתי המגורים שבנחלה. משמעות קבלת אישורי המס עם תשלום המקדמה היא שהקונה אינו תלוי בחבות מס השבח המלאה של המוכר בכדי לקבל אישורי מס ולהשלים את העברת הזכויות על שמו ברמ"י. לאחר יום 1.1.18, תשלום כאמור אינו מזכה אוטומטית בקבלת אישורי מס שבח בגין מרכיב בית המגורים, אלא שיש להגיש בקשה להפחתת המקדמה ורק אם לא התקבלה תשובת רשויות המס לבקשה בתוך 20 ימים ממועד הגשת הבקשה, או אז רואים את הבקשה כאילו נתקבלה.
בכדי להתמודד עם התיקון לחוק, אנו מציעים, לקבוע הוראות בהסכמי מכר של נחלות, לפיהן יוותרו כספי נאמנות בגובה אומדן מס השבח הצפוי. גובה כספי הנאמנות יקבע ללא ניכוי דמי הרכישה כיוון ששומה לדמי רכישה תתקבל מרמ"י רק לאחר כשנה ממועד חתימת הסכם המכר ואילו שומות מס השבח תוצאנה על ידי רשויות המס לכל המאוחר בתוך שמונה חודשים ממועד הדיווח על העסקה.
פטור לדירת מגורים יחידה:
שינוי נוסף שחל בחוק מיסוי מקרקעין, הוא בזכאות לפטור ממס שבח לדירת מגורים יחידה ונסביר. החוק מתייחס לתקופה שהחלה ביום 1.1.14 והסתיימה ביום 31.12.17 (להלן: "תקופת המעבר") וקבע, שככל והמוכר היה בעל זכויות ביום 1.1.14 ביותר מדירת מגורים אחת אז גם אם הוא ימכור את כל דירותיו במהלך תקופת המעבר, הוא לא יהא זכאי לפטור ממס שבח לדירה יחידה, גם במקרה שבו הוא ימכור את הזכויות בדירה האחרונה שהיתה בבעלותו. לעומת זאת החל מיום 1.1.18 הדבר אפשרי וכאן יש השלכות משמעויות על בעלי הנחלות, כך שמי שמוכר נחלה ובה שני בתי מגורים, יוכל לבקש עבור בית אחד ליניאריות מוטבת ואילו בגין בית השני לדרוש פטור ממס שבח לדירה יחידה, דבר שלא ניתן היה לבקש בתקופת המעבר.
דוגמא: בעל נחלה שמכר את הנחלה עד ליום 1.1.18 ובנחלה היו שני בתים מגורים ביקש בשומת מס השבח לקבל פטור עבור ארבעה מיליון ₪ . נניח ששווי הנחלה הוא שישה מיליון ₪ והזכויות בנחלה התקבלו ביום 1.7.74 . גובה מס השבח בגין שני בתי המגורים לפי הליניאריות המוטבת הוא כמאה אלף ₪. לעומת זאת מי שימכור נחלה החל מיום 1.1.18 יוכל לבקש עבור בית מגורים אחד ליניאריות מוטבת ובגין בית המגורים השני פטור מלא ממס שבח כך שגובה המס יעמוד על סך של כעשרים אלף ₪ בלבד, והרי לנו חסכון מס בסך של כשמונים אלף ₪.
ביטול ההגבלה על מספר הדירות:
שינוי נוסף שנקבע בחוק, הוא בכמות הדירות שניתן למכור בזכאות לליניאריות מוטבת. בתקופת המעבר ניתן היה למכור עד שתי דירות בליניאריות מוטבת. מגבלה זו של כמות הדירות שניתן למכור בוטלה ביום 1.1.18. התוצאה היא, שבעל נחלה בה נבנו שלושה בתי מגורים (שלוש יחידות בשלושה מבנים או בשני מבנים) יוכל לבקש בעת המכירה ליניאריות מוטבת בגין שני בתי מגורים ובגין היחידה השלישית ניתן לבקש פטור ממס שבח לדירה יחידה.
דוגמא: במקרה של מכירת נחלה בשווי של שישה מיליון ₪ בה בנויים שלושה בתי מגורים. עבור שני בתי המגורים ששווים לצורך הליניאריות המוטבת נאמד בסך של שניים וחצי מיליון ₪ נבקש ליניאריות מוטבת ועבור הבית השלישי ששוויו נאמד בסך שניים וחצי מיליון ₪, נבקש פטור דירה יחידה, כך שתוצאת המס היא חבות של שישים אלף ₪ בלבד, לעומת מצב של מכירה לפני 1.1.18 שאז גובה החיוב מס שבח עמד על סך של מאה וחמישים אלף ₪, כלומר, חסכון מס של כתשעים אלף ₪.
מכירה בין קרובים:
שינוי נוסף בחוק שתוקפו החל מיום 1.1.18 הוא ביטול המגבלה לזכאות לליניאריות מוטבת במכירה בין "קרובים". התיקון האמור משפיע לחיוב על הליכי חלוקת עיזבון בין יורשים של נחלות לרבות במסגרת הוצאה לפועל של צוואות ויש לתת לנושא דגש בהסכמי חלוקת עיזבון ובעריכת צוואות. נסביר, כי במקרה שבו בתקופת המעבר נמכרה נחלה בין אחים במסגרת חלוקת עיזבון (אחד היורשים רכש את החלקים של היורשים האחרים ושילם פיצוי כספי) שלא במסגרת חלוקה ראשונה של נכסי העיזבון לפי סעיף 5(ג)(4) לחוק מיסוי מקרקעין ובנחלה היו בנויים שני בתי מגורים, במקרה זה, היורשים חויבו בתשלום מס שבח מלא בגין החלקים שנמכרו וזאת מבלי שהיתה הקלה במס שבח בגין שני בתי המגורים שבנחלה. לעומת זאת החל מיום 1.1.18 בוטלה המגבלה וכעת ניתן לבצע עסקה כאמור בין אחים ולקבל זכאות לליניאריות מוטבת בגין מרכיב בתי המגורים שבנחלה.
דוגמא: נחלה בסך שישה מיליון ₪ עליה בנויים שני בתים מגורים. לפני 1.1.18 עסקה זו היתה חייבת במס שבח בסך של מיליון וחמש מאות אלף ₪, ואילו כעת החבות במס הופחתה באופן משמעותי והיא עומדת על סך של שש מאות אלפי ₪ בלבד, חיסכון של תשע מאות אלפי ₪. נבהיר כי במסגרת חלוקת עיזבון היורש שמקבל את הזכויות מפצה בסכום הנטו אך רשות המיסים תגבה את המס לפי סכום הברוטו.
לבסוף נזכיר, כי במסגרת חלוקת עיזבון פעמים רבות היורשים מקבלים החלטה לבצע פיצול של מגרש או שניים מהנחלה והדבר גורר אחריו חבויות מס מופחתות, אם בכלל, ככל והדברים הוסדרו היטב בצוואה של ההורים.
אנו ממליצים, לבחון היטב את המצב המשפטי, התכנוני והמיסוי והאפשרויות לבצע פיצול מגרשים בטרם עריכת הצוואה ובהתאם לכך ליישם את הממצאים בצוואה, כך שיחולו מינימום חבויות מס על היורשים בעת ביצוע החלוקה.
