מי צריך לשלם היטל השבחה כאשר רוכשים את זכות הבעלות בחכירה / דוד בסון, עו״ד

בעקבות הרפורמה במנהל מקרקעי ישראל, חלק מחוכרי קרקע מינהל, זכאים לרכוש את הבעלות שלהם כך שירכשו את אותם 9% מרמ"י. 

היו אגב גם מקרים שהיטיבו עם החוכרים (בעיקר בדירות בבנייהרוויה או במגרשים קטנים בבניה נמוכה) והעניקו להם את ה 9% בחינם. 

מאחר שהוא קונה זכות בקרקע עליה הוא משלם סכומים שונים, באותם מקרים של העברה בכסף של אותם 9% קובע החוק שהחוכר צריך לשלם מס רכישה, לפי הקודקס שפרסמה רשות מקרקעי ישראל.  

כן קובע החוק, שצריך לשלם גם מיסי חובה, ובכללם - היטל השבחה. 

אלא שמאחר שהמדינה היא המוכר שלכאורה אמור לשלם את ההיטל נשאלת השאלה על מי יחול תשלום ההיטל?

במקרה שלפנינו מדובר באח ואחות שירשו מאימם משק במושב כפר שמואל ולאחר צמצום משק העזר ופיצולו לחלקות מגורים נענו להצעת רמ"י לרכוש את יתרת הזכויות בחלקה, מזכויות חכירה מהוונות לבעלות. המדינה שילמה את ההיטל, בגובה של 12% לרשות המקומית, במה שקרוי חלף היטל השבחה. 

ועדת הערר קבעה כי המדינה כמוכרת תישא בהיטל ההשבחה ולא החוכר (שהוא קונה). 

לעניות דעתנו אפשר היה להגיע לתוצאות אחרות ואפרט:

ראשית - קובע חוק רשות מקרקעי ישראל שיש פטור מהיטל השבחה לעסקה זאת (למעט במקרים שהחוכר איננו רשום בטאבו, והוא מבקש להירשם בטאבו). לכן לגבי חוכר שרשום בטאבו ורוכש את ה- 9% יש פטור תשלום היטל השבחה.

ליתר דיוק מוסיף החוק הזה, שבעסקה העתידית, יתחשבנו עימו על הפטור הזה, והוא ישלם בעבור כלל הקרקע. 

שנית- לטעמנו היה ראוי כי הרשות המקומית תתעקש על ההיטל, מצד החוכר (שהוא עדיף לה- כי הוא גבוה מהיטל החלף כידוע) ותטען שהנישום שחייב לשלם את ההיטל הוא החוכר, שהרי על פי חוק התכנון והבנייה חוכר  לדורות הוא ה״נישום״ המחוייב לשלם היטל השבחה.

כזכור, נקבע בחוק, שחוכר עירוני או חוכר בנחלה או במשק עזר, הוא הנישום החייב בהיטל.

לפי תפיסת ועדת הערר אין זה ראוי שהחוכר ישלם על מעשה שהוא לא עשה, קרי - הוא לא מכר קרקע (אלא קנה 9% ) והוא גם לא בנה על הקרקע ולכן - הוא לא חייב בהיטל. 

בכך נפלה הועדה לטעות, כי יש מקרים בהם עושה פלוני פעולה בקרקע של בעלים ובכל זאת, הבעלים - הוא שמחוייב בהיטל! כך  למשל חוכר לדורות או בעלים שנותן לשוכר החנות שלו, לפתוח עסק שמחייב שימוש חורג. במקרה הזה- השוכר מבקש שימוש חורג וניתנת שומת היטל השבחה, שהחייב בה הוא הבעלים. 

לכן במקרה הזה, לעניות דעתי, ניתן היה לפסוק אחרת. 

ואגב, לא סיבכתי המאמר המסובך, לגבי ההבדל בין חוכר בקרקע מדינה לבין חוכר פרטי, יש לחוכרי המדינה מספיק צרות משלהם...

הואיל ומדובר בעניין תקדימי , ודאי עוד נשמע בסוגיה.

ערר מס': גז/ 8040/0719