במסגרת הניהול השוטף של עסקי המושב או חבר המושב, נוהגים בעלי התפקידים, פעמים רבות, לערוך "זכרון דברים" שלעיתים מכונה "מסמך עקרונות" לעסקה שהם עתידים לבצע. לעיתים מדובר במסמך שנעשה על ידי הצדדים בספונטאניות וללא יעוץ משפטי קודם, ועל כן יש נטייה "לזלזל" במשמעותו המשפטית. אלא שכאשר "העניינים מסתבכים", והצדדים לא מצליחים לחתום בסופו של דברים על ההסכם המפורט והסופי, יכולה להתעורר שאלה האם אותו מסמך ראשוני אשר נחתם מקים למי מהצדדים זכויות או חובות כלפי הצד השני. בסוגיה חשובה זו עסק פסק דין* שניתן לאחרונה (20.11.18) בבית משפט השלום באשקלון, ועל כן בחרתי לסקור את עיקריו בפניכם.
הנתבע באותו עניין היה הבעלים של נכס המצוי באשקלון. ביום 21.2.17 נחתם בין התובעים כרוכשים ובין הנתבע כמוכר זכרון דברים למכירת הנכס. על פי זכרון הדברים, נמכר הנכס תמורת סכום של 3,000,000 ₪ בתוספת מע"מ. בזיכרון הדברים הוסכם, כי הסכם מכר יחתם בהקדם האפשרי "בכפוף לבדיקת מצבו התכנוני והמשפטי של הנכס". עוד נקבע בהסכם, כי "במידה והקונים יבטלו את החוזה בשל בעיות תכנוניות ו/או משפטיות בנכס אזי דמי הרצינות יוחזרו באופן מיידי ומלא ע"י המוכר, מבלי שתהיה למוכר כל טענות ו/או דרישה כלפי הקונים".
לימים, בוטל זכרון הדברים על ידי הרוכשים. לטענת הרוכשים, בדיקת מצבו התכנוני של הנכס העלתה, כי בניגוד למוצהר על ידי המוכר, הנכס אינו כולל זכויות בניה הצמודות אליו. היות שכך, זכאים הרוכשים לבטל את ההסכם ולקבל את דמי הרצינות בחזרה.
הנתבע טען מנגד, כי לא התחייב למכור את הנכס יחד עם זכויות בניה. לטענת הנתבע, אמור היה להיחתם הסכם מכר והעסקה אמורה היתה להסתיים בתוך 30 יום, אלא שהתובעים משכו אותו, עד אשר הודיעו, כי הם מבטלים את הסכם המכר וכי הם מבקשים את דמי הרצינות בחזרה. רק לאחר שהנתבע סירב להחזיר את דמי הרצינות, העלו התובעים טענה, כי הסכם המכר מבוטל עקב בעיה תכנונית, דהיינו אין לנכס זכויות בניה.
בפסק דינו מציין בית המשפט כי ההיכרות בין הצדדים החלה עוד בטרם חתימת זכרון הדברים, כאשר הנתבע פנה אל אחד התובעים כמתווך במקרקעין, אשר יסייע לו למצוא רוכש עבור הנכס. בסופו של יום, רכש אותו מתווך את הנכס יחד עם התובעים האחרים. מתוך דברי הנתבע בעדותו, נלמד כי סוגיית זכויות הבניה עלתה בשיח שבינו לבין אותו תובע בעבודתו כמתווך. כמו כן, המסרונים שהוחלפו בין הצדדים הן בנוגע לבדיקות הנדרשות והן בנוגע למחיר הנכס הם מסרונים מאותו מועד, כך שעל פניו, אמור להיות יחס כלשהו בין מחיר הנכס ובין הזכויות שנבדקו באותה עת. בית המשפט קובע כי העובדה שבסופו של יום התובע רכש את הנכס ולא שימש כמתווך בלבד, אינה מעלה ואינה מורידה, ואף מחזקת את הקשר שבין המחיר ובין זכויות הבניה, שכן אין ספק שהתובע לא יתעלם ממידע שנמסר לידיו כמתווך, כאשר הוא עצמו מבקש לרכוש את הנכס.
הנתבע אישר עוד בעדותו כי בשיחה שקיים עם תובע נוסף עובר לחתימת ההסכם, שאל התובע באשר לזכויות הבניה. הנתבע טען, כי במענה לשאלה מסר, כי אינו עוסק בכך וכי הוא מוכר את הנכס במצבו הוא. בית המשפט קבע כי לא סביר כי התובעים, למרות שסוגיה זו עלתה על הפרק, יחתמו על זכרון הדברים מבלי לערוך בדיקה בעניינה. עוד הוכיחו התובעים כי בסופו של יום נמכר הנכס במחיר נמוך יותר באופן משמעותי. בית משפט מקבל את העמדה כי עובדה זו מתיישבת יותר עם טענת התובעים, כי המחיר שנקבע שיקף נכס עם זכויות בניה, ששוויו גבוה יותר משוויו של הנכס ללא זכויות בניה.
בית המשפט מסכים עם עמדת הנתבע, כי ניתן היה לציין בזכרון הדברים באופן מפורש את נושא זכויות הבניה. אחד התובעים הינו עורך דין ויכול היה לנסח את ההסכם באופן מדוייק יותר. מנגד נקבע כי לא ניתן להתעלם מכך שמדובר בזכרון דברים בכתב יד, ולא נראה כי הצדדים דייקו בלשון בעניין זה.
בית המשפט דוחה אף את טענת הנתבע, שמקורה בחוק החוזים, לפיה בחוזה הניתן לפירושים שונים יש להעניק פירוש נגד מי שניסח את ההסכם. זאת, הן בשים לב לכך שהמסמך נערך באופן ספונטני על ידי הצדדים והן בשים לב לכך שהמסמך אמנם נכתב על ידי אחד התובעים, אך הצדדים כולם ישבו סביב השולחן בעת עריכתו וגם בידי הנתבע היה הכוח להיות שותף לעריכת המסמך בזמן אמת.
לפיכך קובע בית המשפט, כי בהעדר ראיה חיצונית כלשהי שיש בה כדי לתמוך בפרשנות אותה מבקש הנתבע ליתן לזכרון הדברים ובשים לב לראיות החיצוניות הרבות עליהן הצביעו התובעים, יש להעדיף את הפירוש אותו נותנים התובעים לזכרון הדברים ולכן יש לקבוע, כי שעה שבדיקות התובעים העלו, כי לנכס אין זכויות בניה, זכאים היו התובעים לבטל את ההסכם ולקבל את דמי הרצינות בחזרה.
תא"מ (שלום)(אש') 7472-10-17 נתנאל טויזר נ' אברהם בטיטו (פורסם בנבו, 20.11.2018)
