לאחרונה התקבלה במועצת מקרקעי ישראל החלטה המאפשרת להוון את הנחלות במושבים ולרשום אותן בטאבו. החלטה זו טומנת בחובה הזדמנויות חדשות ואפשרויות חדשות בפני בעלי הנחלות במגזר החקלאי. ההחלטה מאפשרת לבעל נחלה להסדיר את נושא זכויות הבעלות בקרקע בחלקת המגורים (חלקה א' ) של הנחלה, עד 2.5 דונם ולהפוך מבר רשות לחוכר לדורות ובכך יוכל בעל הנחלה לעגן את זכויותיו בקרקע ורישומה בטאבו,

אחת המשמעויות לכך היא כי לבעל הנחלה תהיה האפשרות לפיצול מגרשים משטח הנחלה ורישומם בטאבו ואף להעביר בהם את הזכויות לכל מי שיחפוץ. כמו כן, יבוטלו דמי ההסכמה בהעברת זכויות שעשוי להגיע לסכומים גבוהים בעת מכרית נחלה. נוסף לכל אלו יוכל בעל הנחלה ליהנות מזכויות בניה מוגדלות ואפשרות לפעילות לא חקלאית עד 500 מ"ר בחלקת המגורים.

אדם הרוכש מגרש או כל נכס אחר מחויב לפי החוק ברישומו בלשכת רישום מקרקעין (הטאבו) העסקה מסתיימת אך ורק לאחר רישום הנכס בטאבו.

ככלל במגרשים במושבים תתקבל דרישה מרשות מקרעי ישראל לרישום הזכויות בלשכת רישום מקרקעין ועל בעליו לבצע זאת תוך תקופת זמן אשר תוקצב לו בדרישת הרשות. הבקשה לרישום הנכס מתבצעת על ידי בעליו או על ידי עו"ד מייצג. פעולת רישום הנכס בטאבו בעצם מבטיחה את זכויות הרוכש בנכס ונותנת לו זכות קניינית וודאות משפטית בנכס וכך בעצם הופך הרוכש לבעליו של הנכס, כל עוד הנכס לא נרשם בטאבו בעליו יחזיק אך ורק בזכות חוזית (זכות פחותה מזכות קניינית).

משמעות הרישום הוא כי  הבעלות בנכס היא של בעל הנכס בלבד, והוא יכול לעשות כרצונו, בכפוף למגבלת החוק. כמו כן, פעולת הרישום תשביח את ערך הנכס, שכן כל פעולה בנכס כגון העברת זכויות תתבצע ביתר קלות ובעלויות נמוכות יותר שכן לבעלי מקצוע יהיה קל יותר לתת שירות לנכס אשר נרשם בטאבו.

לנוכח גל הביקורות שחוו לאחרונה מעסיקי עובדים זרים בחקלאות מטעם הרשויות, מינהל האכיפה וההסדרה במשרד העבודה ויחידת הביקורת מטעם רשות האוכלוסין, מופנים החקלאים מעסיקי עובדים זרים לשני פסקי דין שדנו בסוגיית העסקת העו"ז.

נעסוק ב-2 תיקים פליליים שהוגשו כנגד אגודות ומנהליהם בקיבוצים בצפון הארץ. האחד שטרם הסתיים והשני שנגמר בטוב.

האחד[1] עוסק בפנייה לבית הדין לביטול הליך פלילי שננקט ע"י המדינה כנגד אגודת הקיבוץ ומנהלה. והשני[2] בכתב אישום שהוגש ע"י המדינה כנגד אגודות העוסקות בענפי חקלאות בקיבוץ.

העסקה והלנה של עובדים זרים/ארעיים בחקלאות מצריכה הסדרה בהיבטים רבים בהם:

מול משרד הכלכלה והתעשייה ("תמ"ת")- נדרש אישור העסקה, וכן נדרשת עמידה בתקנות לעניין תנאי מגורים נאותים[1];

מול רשות מקרקעי ישראל ("רמ"י") - נדרש אישור להצבת מבנים יבילים בתחום המשבצת וכן תשלום דמי שימוש, בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ולנוהל הרשות [2];

מול משרד החקלאות- נדרש אישורו לצורך קבלת אישור רמ"י להצבת מבנה, כמו כן המשרד קובע את כמות הפועלים הנדרשת לענפים השונים;

מול הוועדה המקומית לתכנון ולבניה - נדרש היתר להצבת מבני המגורים לעובדים;

בישובים רבים בהם אין תכנית מתאר שמסדירה את הנושא מוצאים עצמם החקלאים מול חסם רגולטיבי בקבלת היתר בניה למבנים.

לאחרונה הפיץ מנהל התכנון לוועדות המחוזיות, למשרד החקלאות, למועצות האזוריות ולרמ"י מתווה מוצע לקביעת האזורים למגורי העובדים הזרים תוך התייחסות לנושאים של: מיקום, סוג ותנאים, היקף העובדים במקבץ מגורים, אופי הבינוי וזכויות הבניה (*מסמך מנהל התכנון מתאריך 9.3.2021 – להלן מובא קישור למסמך המלא).

לאחרונה מתרבות העסקאות של הקמת מיזם סולארי צף על גבי בריכות דגים או מאגר מים (או בדפנות המאגר). מדובר במיזם המוקם כשימוש נוסף לשימוש קיים, מבלי לפגוע בניצול השטח על פי מטרת החכירה המקורית ולפיכך מכונה מיזם דו תכליתי.

על פי סעיף 7.3.8 בפרק 7 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל, הקמת מתקנים סולאריים בשימוש דו תכליתי במשבצת של ישובים חקלאיים אינה גורעת ממכסת התעסוקה של הישוב. על פי מסמך הנחיות רמ"י ("מסמך הנחיות עסקה למטרת הקמת מתקן סולארי (פוטו-וולטאי) על בריכת דגים / מאגר"), שטח העסקה אינו נכלל גם במכסת השטחים המותרת להקמת מתקנים סולאריים (250 דונם).

תשומת ליבכם כי לאחרונה פורסמה באתר רשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י"), ובאמצעי תקשורת אחרים הודעת דוברות רמ"י (להלן: "ההודעה"), בדבר השכרת קרקע חקלאית לזמן קצר לשנת תשפ"ב, 2021-2022.

בפרק 8.15 סימן ב' לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל "הקצאת קרקע חקלאית לזמן קצר", נקבע כי רמ"י רשאית להשכיר קרקעות חקלאיות לתקופת זמן של עד 3 שנים לעיבוד עצמי בלבד למטרות: גידולי שדה – בעל ושלחין, קטיף ועיבוד במטע קיים, מרעה והצבת כוורות.

ההשכרה כפופה להגשת בקשה מלאה, המלצת משרד החקלאות ופיתוח הכפר וכפוף לאישורים בדבר יכולת העיבוד החקלאי (בגידולים צמחיים) של המבקש, ובמקרה של בקשה למרעה, אישור על יכולתו של המבקש לקיים מרעה.

על פי ההודעה, חובת הפנייה חלה גם על אלה המבקשים לשכור קרקע בשנת תשפ"ב, ונמצאים בעיצומה של תקופת שכירות (שנת תשפ"א) ותקופה זו מסתיימת בתאריך 31 באוגוסט 2021, או בתאריך 31 בדצמבר 2021.

בתהליך השינוי המתבקש בהחלטות המועצה ונהלי רמ"י, עמדנו על הצורך המיידי בתיקון ההחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז' להחלטות המועצה, כך שניתן יהיה להשכיר בתי מגורים שנבנו בהיתר, בייחוד לאחר יישום ההחלטה במסלול "דמי חכירה" (3.75% + מע"מ).

כעת אני מבקש לעמוד על נושא נוסף שקשור לתהליך השינוי במסגרת עידן הנחלה המהוונת, שעולה במקרים רבים, הן במסגרת הליכי מכירה של נחלות והן במסגרת חלוקת עיזבון בין יורשים וכן במסגרת שאלות שמופנות על ידי אגודות ובעלי הנחלות שמבקשים לקבל תשובה - האם הם יכולים להשכיר את הקרקעות החקלאיות?

בפועל, בעלי נחלות רבים משכירים את הקרקעות החקלאיות שמהוות חלק בלתי נפרד מהרכב הנחלה ולעיתים מאפשרים למעבד לעשות שימוש בקרקעות החקלאיות רק על מנת שיעובדו ולא יוותרו נטושות אף מבלי לדרוש תמורה.

חשוב להבהיר בעניין זה, כי אחד מאבני היסוד של משטר הנחלות הוא "עיבוד הקרקע החקלאית ברציפות" ועל כן, יש לשים לב היטב לכך שהקרקע תהיה מעובדת ולא נטושה.

תיקון 27 לחוק המים אשר נכנס לתוקפו באפריל 2017, שינה את משטר תעריפי המים לחקלאות, בסעיף 161 בחוק נקבע כי לקראת תום חמש שנים לתכולתו תציג רשות המים לכנסת את השפעות התיקון על תעריפי המים לחקלאות.

רשות המים מבקשת כעת לקבוע מתווה המשך לתעריפי המים לחקלאות החל מיולי 2022, לטענתה כדי לתת וודאות תעריפית  לחקלאים.

 במסגרת זו פרסמה מסמך המלצות לעניין תעריפי יעד למים למטרת חקלאות לשנים הקרובות.

כאן המקום לציין כי עוד במהלך חקיקת תיקון 27 סברנו כי המשטר החדש של דמי המים, אשר מטרתו הייתה לגבות כסף מהמפיקים הפרטיים למימון ההוזלה בשפירים לא יהווה סוף פסוק מאחר והוא לא יענה על תחזיות הגביה.

במתווה הנוכחי מוצעת התייחסות לכל סוגי המים לחקלאות, שפירים, מליחים, קולחים ושפד"ן

בעסקאות מקרקעין ובהסדרתן, עולה בד"כ השאלה - "ומה עם צוואה, צריך?"

במדינת ישראל קיימות שתי דרכים להוריש: א. לפי הקבוע בחוק הירושה, ב. לפי הצוואה. חוק הירושה קובע נוסח צוואה אשר לא תמיד "מכסה" מקרים רבים פרסונאליים וע"כ נדרש תכנון נכון של חלוקת נכסים ולו גם מההיבט תכנון המיסוי.

חוק הירושה בישראל קובע כי עיזבונו של אדם יחולק בין יורשיו לפי דין, באופן יחסי לדרגת קרבתם אליו. לדוגמא, אדם ההולך לעולמו ומשאיר אחריו בן/בת זוג וצאצאים, על פי דין, בן/בת זוג והצאצאים יורשים את המנוח באופן הבא : האלמן/ה יורש/ת מחצית מעיזבונו וצאצאיו יורשים את המחצית השנייה של עיזבונו. חלוקה מידית זו מהווה פוטנציאל לסכסוכים קשים בתוך המשפחה.  למשל - מה קורה אם אחד הצאצאים או כולם מבקשים לממש לאלתר את חלקו בעיזבון?  ומה קורה כשמדובר בזוגיות שנייה ולבני הזוג יש ילדים מהזוגיות הראשונה שלהם ורכוש שנצבר קודם לקשר הנוכחי והובא לתוך הקשר החדש?

בחכירת נחלות מרשות מקרקעי ישראל בחוזה חכירה "הישן" טרם עידן ההיוון מהווה חריג לחוק הירושה, שם, לאחר פטירת אחד מבני הזוג הנחלה עוברת לבן הזוג הנותר בחיים.

מורכבויות הורשתיות משפחתיות מביאות עימם הרס של משפחות רבות וניהול של הליכים משפטיים ארוכים ומדממים, אשר הגובים מחירים נפשיים וכלכליים יקרים.

אדם החפץ לקבוע עוד בחייו את אופן חלוקת רכושו לאחר מותו ובכך לשמר שלום בית בין יורשיו, יכול לעשות זאת באמצעות עריכת צוואה.