בעלי זכויות במגרשים במושבים ובקיבוצים המעוניינים להעביר את הזכויות במגרש אשר בבעלותם נדרשים לקחת בחשבון מספר שיקולים שיש בהם השלכות כלכליות משמעותיות.
בעל זכויות במגרש אשר הוקצה על ידי המנהל, נדרש לבניית בית על המגרש בהתאם לפרק הזמן הקבוע בהסכם הפיתוח (לרוב מוערך בכ-4 שנים מיום אישור העסקה ברמ"י). במידה ובעל הזכויות במגרש לא יבנה את ביתו על המגרש תוך פרק הזמן שהוקצב לו, יידרש בעל הזכויות לשלם קנסות בגין מתן אורכה לסיום בניית הבית ובמקרים קיצוניים יוכל המנהל אף לבטל את העסקה ולקבל את המגרש בחזרה.
נקודה נוספת אותה יש לקחת בחשבון, היא הגבלת העברת זכויות שקיימת על מגרשים שהוקצו בפטור ממכרז. בעל זכויות שבנה את ביתו על המגרש בהתאם להסכם הפיתוח, יידרש להמתין 5 שנים מסיום הבניה (סיום בניה על פי המנהל הוא סיום בניית שלד וגג) בכדי למכור את המגרש וזאת בכדי להימנע מתשלומים נוספים למנהל.
המנהל אומנם יאפשר להעביר זכויות עוד טרם עברו 5 מסיום הבניה, אך העברה זאת תהיה כרוכה בתשלום נוסף:
במכירת זכויות בקרקע שהוקצתה ללא הנחה, התשלום הנוסף יחושב כלהלן- בעת העברת זכויות שתבוצע ממועד החתימה על הסכם פיתוח או חכירה עד תום שנה ממועד סיום הבנייה, ישלם החוכר תוספת של 20% מהתמורה צמוד למדד המחירים לצרכן בתוספת מע"מ, ובתקופה שלאחר מכן ועד תום 5 שנים ממועד סיום הבנייה יפחת שיעור התשלום כל שנה ב- 4% מהתמורה.
במכירת זכויות בקרקע שהוקצתה בהנחה, התשלום הנוסף יחושב כלהלן- בעת העברת זכויות שתבוצע ממועד החתימה על הסכם פיתוח או חכירה עד תום שנה ממועד סיום הבנייה, ישלם החוכר תשלום בגובה מלוא ההנחה צמוד למדד המחירים לצרכן בתוספת מע"מ. בתקופה שלאחר מכן ועד תום 5 שנים ממועד סיום הבנייה יפחת שיעור התשלום כל שנה ב- 20% נוספים מגובה ההנחה. לעניין זה יש חריגים במקרה של מוות, גירושין ומצב בריאותי קשה.
הערות לגבי התשלום הנוסף- החיוב ייערך עבור שנה מלאה גם כאשר מדובר בחודשים בודדים מתוך שנה. במידה ובוצעה העברת זכויות ונגבה תשלום כמתואר מעלה, אם תוגש בקשה להעברת זכויות נוספת במהלך התקופה בת5 השנים ממועד סיום הבנייה, לא ייגבה כל תשלום נוסף.
עניין נוסף שחשוב להעלות, הוא כי בכדי לסיים את העברת הזכויות יש צורך כי במגרש לא יהיו חריגות בניה, שכן המנהל יוכל לדרוש להסיר את החריגה והדבר יעכב את העברת הזכויות. לכן יש לבדוק מבעוד מועד כי במגרש אין חריגות בניה.
כמו כן, כבר עם ניסוח הסכם המכר יש לקחת בחשבון כי הרוכש יאלץ לעבור ועדת קבלה למושב או לקיבוץ ורק אז העברת הזכויות תוכל להתממש. לכן מבעוד מועד יש לקחת זאת בחשבון בהסכם המכר בכדי שלא יגרם נזק למי מהצדדים.
ישנם גם השלכות מסויות שחלות על מכירת נכס שיכול ויחולו על המגרש בעת המכירה, כמו מס שבח במידה והבית על המגרש איננו ביתו היחידי או ששוויו מעל תקרת הפטור הקבועה בחוק.
כמו כן, יכול והמכירה תחויב בהיטל השבחה במידה וקודמה תב"ע חדשה שהשביחה את שווי הנכס. עם זאת גם במקרה שקודמה תב"ע, יש לבחון אם הנכס עומד בתנאי הפטור הקבועים בחוק ובכך להימנע מתשלום היטל השבחה.
לסיכום מכירת מגרש שהוקצה בפטור ממכרז הוא סוגיה מורכבת ובעת מכירה של נכס מסוג זה יש להיוועץ בעורך דין שבקיא בסוגיה זו ויוכל ללוות את עסקה בצורה מיטבית ובבטחה.
