מידע בנושא פעילות לא חקלאית (פל״ח)

ביום חמישי ה- 16.5.2024 התקיים בבית המשפט המחוזי בתל אביב דיון ההוכחות בתביעה שהגשנו כנגד רמ"י בדרישה לאשר השכרת בית מגורים בנחלה.

מטעם רמ"י העידה ראש צוות עסקאות ואת רמ"י ייצגה עו"ד מטעם הפרקליטות.

בתצהיר עדות ראשית שהוגש על ידי נציגת רמ"י הובהר, כי, רמ"י מעולם לא אישרה השכרת בית מגורים בנחלה וכי איסור ההשכרה הוא אבן יסוד במשטר הנחלות שקובע כי אסור להשכיר בית מגורים בנחלה וכי בנחלה יש חובת התגוררות של בעל הנחלה בנחלה.

עוד הובהר על ידי נציגת רמ"י בתצהיר, כי המדינה הקנתה לבעלי הנחלות זכות "ללא תשלום" בנחלות בהם ניתן לבנות ללא תשלום בית ראשי עד 160 מ"ר עבור בעל הנחלה, בית שני עד
160 מ"ר עבור "דור ההמשך" ויחידה בשטח 55 מ"ר עם קיר משותף עבור דור שלישי.
את היחידות לא ניתן להשכיר, אלא אם מבוצע יישום של ההחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז' לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל במסלול "דמי רכישה", כאשר בעל הנחלה חייב להתגורר בנחלה גם לאחר תשלום "דמי רכישה".

נציגת רמ"י הבהירה היטב, כי היא לא מכירה קריטריונים בגינם ניתן יהיה לאשר השכרה וכי רמ"י כלל לא דנה בדרישה להשכרת בית מגורים בנחלה.

בטרם הוגשה התביעה שלחנו לרמ"י מכתבים בהם הודענו, כי לטענתו איסור ההשכרה פוגע באופן יסודי ובלתי מידתי בזכות הקניין של בעלי הנחלות וכי לא ניתן להחיל את "משטר הנחלות" על בית שני בנחלה. הבית השני נבנה על ידי הילד של בעלי הנחלה, ביצענו העברה ללא תמורה של המגרש עם הבית ושולם 1/3 מס רכישה וכן אנו נמצאים בהליך של יישום ההחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז' במסלול "דמי חכירה" וכל שנותר הוא להשלים מבחינת פרוצדורה את ההליך ואין מקום לשלול את זכות ההשכרה לאור כך שההליך ארוך וממילא המגרש עם הבית כבר לא מהווה חלק מהנחלה במערכת היחסים בין בעלי הנחלה לילד.

עוד הבהרנו, כי הליך הפיצול אורך לכל הפחות שלוש שנים עד רישום הזכויות ע"ש הילד המפצל ואי השכרת הבית גורמת לנזקים כלכליים עצומים ובנסיבות העניין הנזק שנגרם אינו סביר ועל כן יש לאשר את ההשכרה כבר כיום.

בתגובה למכתבים רמ"י הודיעה שאין להשכיר את הבית ודחתה את הטענות שלנו על הסף ואף הבהירה כי ככל והבית יושכר יידרש תשלום דמי שימוש עבור תקופת ההשכרה.

בראש סדר העדיפויות, במסגרת הדרישה לשינוי "משטר הנחלות", עומדת הדרישה לשינוי מיידי בהחלטות רשות מקרקעי, כך שניתן יהיה להשכיר בתי מגורים ומבנים לפל"ח שנבנו כדין.

לאחר פניות רבות שביצענו לבעלי התפקידים ברמ"י וכן לראש הממשלה לשעבר מר בנימין נתניהו, שר השיכון ושר האוצר, קיבלנו תשובות לאקוניות שלא הביאו לפעולות אופרטיבית או לשינוי בהחלטות או להקמת ועדה שתגיש מסקנות כלשהן בנושא ההשכרות.

שלחתי בימים אלה מכתבים לראש הממשלה מר נפתלי בנט, שר האוצר מר אביגדור ליברמן, שר החוץ  וראש הממשלה החליפי, מר יאיר לפיד, שר החקלאות ופיתוח הכפר, מר עודד פורר ושר הבינוי והשיכון מר זאב אלקין בדרישה להורות על שינוי מיידי במדיניות ההשכרה החלה על מושבים במגזר החקלאי.

בתגובה למכתבים שנשלחו לרמ"י בנושא ההשכרות רמ"י ממשיכה לטעון בתגובה, כי היא לא יכולה להעלות את הדרישה לתיקון ההחלטות בכל הקשור להשכרת בתי מגורים ומבנים לפל"ח, לאור העובדה כי דרישה זו מתנגשת עם ההחלטה שהתקבלה במועצת מקרקעי ישראל ביום 15.12.2020 לפיה תוקם ועדה שתבחן חלופות הכנסה במשק החקלאי המשפחתי. הבהרתי לרמ"י, כי טענה זו לא יכולה לעמוד בשלב זה לאור חלוף כשנתיים וחצי מהמועד שבו הוחלט לראשונה על הקמת ועדה שתבחן אפשרות של השכרת בתי מגורים (החלטה 1580) וכשמונה חודשים מאז ההחלטה האחרונה ולמרות זאת, דבר לא נעשה!

הפגיעה בזכות היסודית של בעלי נחלות להשכרת בתי מגורים ומבנים לפל"ח אחרי ששולמו על ידם דמי היוון מלאים עבור מבני הפל"ח, לא יכולה להמשיך ולהתקיים לאור העובדה שמדובר בפגיעה בזכות הקניין ובזכות לפרנסה בכבוד ועל כן יש להמשיך ולדרוש את תיקון המצב המשפטי לאלתר.

ביום 5.7.2021 פורסם נוהל עבודה חדש B37.08 בנושא "שימושים לא חקלאיים בקיבוץ (משולב/חברתי/נלווה/יחידות דיור להשכרה/ביתי)".

הנוהל קובע כללים להסדרת הפעילות הלא חקלאית בשטח המחנה בקיבוץ, לרבות הגדרת סוג השימוש, היקפו ואופן עריכת העסקה ומוסדר בפרק משנה 8.11 לקובץ החלטות המועצה.

תנאי להסדרת השימושים לפי הנוהל הוא הסדרה של כל השימושים הלא מוסדרים בקיבוץ או חתימה על מתווה הסדרה ותשלום דמי שימוש עבור תקופת העבר והעמדת ערבויות להסדרה.

חברים הגיע העת לעשות! לא נוכל להמשיך ולשבת בחיבוק ידיים ללא מעש ולהמתין לוועדות שאולי יעשו עם המגזר החקלאי "חסד" ויאפשרו השכרה של בתים בנחלות. זה הזמן לצאת לדרך ולדרוש את הזכות הבסיסית שמגיעה לבעלי הנחלות בזכות ולא בחסד - השכרת בתים בנחלות.

בחלק א' של הסדרה על השכרת בתי מגורים ומבנים לפל"ח הוסברו ההחלטות עליהן מבוסס האיסור ההיסטורי, כי בנחלה לא ניתן להשכיר בתי מגורים ומבנים לפל"ח שנבנו בהיתר כדין ושולמו בגינם דמי היוון לרמ"י.

המסקנה העיקרית שעולה מהדיון הארוך שערכנו בחלק א' היא - שלבעלי הנחלות קיימת זכות משפטית "מכללא" להשכיר בתי מגורים ומבנים לפל"ח בנחלות לאחר ששולמו לרמ"י דמי היוון בגין קיבולת בניה בסיסית במסלול "דמי חכירה" בעת כניסה להחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז' ולאחר תשלום "דמי היוון" עבור מבנים לפל"ח.

העובדה כי הזכות להשכרה לא קיימת בהחלטה מקורה בטעות היסטורית שממשיכה להתגלגל לפתחנו למרות שבכל הקשור לזכויות בחלקת המגורים בנחלות, בוצע שינוי דרמטי לאחר יישום ההחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז', אך למרבה הצער, ההחלטה לא הטמיעה לתוכה את השינוי והותירה את האיסור על השכרה.

לעניות דעתי, קיים בסיס משפטי איתן לתקוף את ההחלטה האוסרת השכרה לאחר שמשולמים לרמ"י דמי היוון בגין זכויות הבניה הבסיסיות, כאשר בעל הנחלה מבקש להשכיר בית מגורים שנבנה בהיתר ולאחר ששילם בגינו דמי היוון, היטל השבחה, היטל ביוב, אגרות בניה, ארנונה וכיוצ"ב.

הבהרתי היטב, כי לא קיים אח ורע לאיסור ההשכרה כפי שאנו מכירים במגזר החקלאי!     
במגזר העירוני בעל זכויות בנכס זכאי להשכיר גם אם מדובר בנכס לא מהוון ואין כל בסיס משפטי לאבחנה שקיימת בהחלטות רמ"י בין המגזר החקלאי לעירוני. הטענה האמורה מקבלת משנה תוקף, כאשר בעל הנחלה מבצע יישום של ההחלטה ומשלם עבור קיבולת הבניה הבסיסית למגורים, כך שלאחר היישום של ההחלטה, לא ניתן לאסור את ההשכרה.

בשנת 2020 חלו שינויים דרמטיים וחשובים בכל הקשור ל"משטר הנחלות" החל על חלקת המגורים. המטרה לשמה נדרשו השינויים, היא להתאים את ההחלטות למציאות המשתנה בחלקת המגורים, כפי שהיא מקבלת ביטוי בהחלטות החדשות של רמ"י, כאשר קיימת  "אי התאמה" מהותית בין נוסח ההחלטות והמטרות לשמן הן באו לעולם, למול היישום של המדיניות במרחבי רמ"י.

שינויים דורשים עבודה מאומצת בכדי לשבור סדקים בקירות אטומים ובחומות בצורות שנבנו במשך שנים רבות ויצרו תהליכי עבודה שבלוניים שלא מתאימים למציאות העכשווית. השינויים בהחלטות בוצעו לאחר שהובאו בפני רמ"י מקרים מהחיים שהצביעו על "לאקונות" בהחלטות ובהתאם לכך בוצעו השינויים ועל כך יש לברך.

יחד עם זאת ובהמשך לשינויים החשובים שחלו בהחלטות, יש לפעול בנחישות ולדרוש את השינוי המרכזי והמהותי ביותר שמקורו בהחלטה אשר פוגעת באופן יסודי בזכויות הקניין של בעלי הנחלות והוא - השכרת בתי מגורים ומבנים לפל"ח שנבנו בהיתר בנחלות וכפי שאבהיר בהרחבה להלן.

שר האוצר חתם ביום 13.1.19 על החלטות חדשות שיובאו להלן וביניהן על החלטה 1591 שתחליף את החלטה 1553 שהיתה אתנו החל מחודש מאי 2018 וכעת אנחנו מתבקשים להתרגל למספרה החדש.

התיקון בהחלטה 1591 מתייחס לבעלי נחלות שמחזיקים הסכם חכירה ישיר בתוקף ומבקשים להמשיך להחזיק בחוזה החכירה ולא לחתום על הסכם החכירה שאושר בהחלטה 1311 ולבעלי נחלות שמחזיקים הסכם החכירה לא בתוקף והחוכר מבקש לחדש את החכירה לפי תנאי החכירה הקבועים בהסכם שהוא מחזיק ויש לו זכאות לפי הוראות ההסכם לחדש את החכירה.

השכרת יחידות דיור בנחלות - ביום 24.12.18 אושרה במועצת מקרקעי ישראל הצעת החלטה 772 שכותרתה "מינוי ועדה לבחינת מדיניות חלופות הכנסה למשק המשפחתי במושב" לפיה, תוקם ועדה ציבורית שתבחן את הסוגיות הבאות:

1. אפשרות החלתן של הנחות אזורי עדיפות לאומית על תעסוקה לא חקלאית (פל"ח) בחלקת המגורים.
   
   
2. אפשרות השכרת יחידות המגורים בחלקת המגורים.

דמי שימוש עבור ארבע שנים - הצעת החלטה נוספת שאושרה ביום 24.12.18 שמספרה 773 עוסקת בתיקון להחלטה 1458 בנושא שימושי פל"ח בנחלה.

בעדכון האחרון דנו בסוגיה של השכרת מבנים בנחלות כפי שהיא באה לידי ביטוי בהחלטות רשויות התכנון ובהחלטות רמ"י. הדגשנו, כי בהתאם להחלטות רמ"י לא ניתן להשכיר בתי מגורים ומבנים בנחלות ועמדנו על שני חריגים שמאפשרים השכרה:

1. השכרה של בתי מגורים בהיתר לאחר היוון חלקת המגורים לפי החלטה 1553 במסלול "דמי רכישה" בתשלום 33% + מע"מ בגין זכויות בנייה קיימות ופוטנציאל תכנוני.
2. השכרה של מבני פל"ח בהיתר לפי רשימה שפורסמה על ידי רמ"י לשימושים נלווים לחקלאות.

התוצאה של מדיניות רמ"י שלא מאפשרת השכרה למרות שינוי מגמות בדור ההיוון, אלא רק לאחר תשלום "דמי רכישה", שלא נמצאים בהישג יד של רוב בעלי הנחלות, היא, מחד, פגיעה קשה ביכולת הקיום של בעלי נחלות שהשקיעו שנים רבות בנחלה ומאידך, אפליה בין החוכר במגזר החקלאי לחוכר במגזר העירוני.

רשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י") מתנה את מימוש החלטה 1458 "שימוש לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים" (להלן: "החלטה 1458") לבעלי חוזה חכירה "היסטורי" בנחלות בויתור על החוזה, בטענה שהחלטה 1458 לא חלה עליהם, וכי הם לא זכאים להקלות וההטבות בהחלטה 1458.

למעשה רמ"י כופה על בעלי החוזה ההיסטורי את החוזה החדש מכוח החלטה 1311 של מועצת מקרקעי ישראל "חוזה חכירה לדורות במושבי עובדים ובכפרים שיתופים", חוזה שפוגע קשות בזכויות החוזה ההיסטורי, לרבות בחוזה מכוח החלטה 416 של מועצת מקרקעי ישראל ("חוזה בן עמי").