חברים אני שמח לבשר, כי רמ"י אישרה שינוי היסטורי בנהלים החלים על חלקת המגורים בנחלה ובהתאם לכך - אחים יכולים להתגורר ביחד בנחלה!

אני מבקש להודות למקבלי ההחלטות על התיקון ההיסטורי בנהלים, שהתבקש נוכח השינויים שחלו בחלקת המגורים במסגרת היישום של "עידן הנחלה המהוונת".

כידוע, מאז תחילת משבר הקורונה חלות מגבלות נרחבות על התכנסות  של ציבור.

מגבלות אלו מקשות על כינוס אסיפות כלליות של אגודות שיתופיות, ובעיקר אגודת שיתופיות של אגודות להתיישבות, כגון קיבוצים, מושבים ואגודות להתיישבות קהילתית.

משרד רשם האגודות הוציא הנחיות שונות בנוגע לאופן כינוס אסיפות במהלך החודשים מאז פרוץ המשבר. ההנחיות, ככלל, היו קשות עד בלתי אפשריות ליישום באגודות השונות. לכן, חלק מהאגודות נאלצו שלא לכנס אסיפה כללית בכלל, ומצאו עצמן במצב בו הן לא יכולות לקבל החלטות בסיסיות בחיי האגודה.

לפני מספר ימים אישר משרד רשם האגודות להגיש את הדו"חות הכספיים לשנת 2019, שאמורים היו להיות מאושרים באסיפה הכללית של שנת 2020, באיור, עד ליום 30.11.2020. הארכה אינה ניתנת לאגודות שלא הגישו את הדו"חות הכספיים עבור השנים שעד 2018, כולל שנת 2018. אגודות אלו, שלא הגישו דו"חות כספיים קודמים, נדרשות להגיש את דו"|ח 2019 במועד הרגיל.

בית המשפט העליון קיבל היום שתי עתירות שהוגשו בנוגע להנפקת תעודת מחלה גורפת לעובד השוהה בבידוד לפי צו בריאות העם (נגיף הקורונה החדש 2019) (בידוד בית) (הוראת שעה), התש"ף -2020.

משמעות ההחלטה הינה שהחל מיום 30.9.20 לא יהיה ניתן לחייב את המעסיקים בישראל לשלם דמי מחלה לעובדים הנמצאים בבידוד כפוי, כאשר אלו אינם מגלים שום תסמיני מחלה ואינם נשאים של נגיף הקורונה.

בהגדרת "קרוב" בפרק משנה 8.3 סימן ז' לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל (להלן: "ההחלטה"), קיימת "'תקלה" בהתייחס למגורים של אחים ביחד בנחלה אחרי שאחרון ההורים הולך לבית עולמו.

התוצאה של "התקלה" היא, שלא ניתן להותיר אחים להתגורר ביחד בנחלה ביחידות דיור שנבנו בהיתר, לאחר ששני ההורים הלכו לבית עולמם, כאשר הזכויות בנחלה נרשמו ע"ש אחד היורשים ושני אחיו מתגוררים עימו בנחלה, לאחר שבנו בתים שנים רבות בטרם ההורים הלכו לבית עולמם.

הבעיה העמיקה לאור "עידן הנחלה המהוונת" ותיקון 1ב לתמ"א 35, שמאפשרים בנייה של בית שלישי נפרד בחלקת המגורים בנחלה, כלומר, הרכב של "ארבע יחידות בשלושה מבנים נפרדים".

הלכה למעשה, ההרכב החדש של יחידות הדיור בחלקת המגורים בנחלה ("ארבע יחידות בשלושה מבנים"), יכול ליצור מצב לדוגמא, בו הורים מתגוררים ביחידת הסמך (55 מ"ר) עם קיר משותף לאחת היחידות בה מתגורר אחד הילדים ושני ילדים נוספים מתגוררים בבתים שנבנו בהיתר.

כלומר, בנחלה מתגוררות ארבעה משפחות - הורים ושלושה ילדים - והשאלה שעולה - מה יקרה כאשר ההורים יותירו את הילדים ביחד בנחלה אחרי 120? כיצד נתמודד עם הבעיה המשפטית שנוצרה נוכח "התקלה" בהגדרת " קרוב" בהחלטה?

החלטות חדשות במושבי עובדים מתחילות להשוות למעשה את המשק החקלאי (הקרוי הנחלה) לקרקע עירונית לכל דבר.

בעבר התרגלנו לראות במשק חקלאי, יחידה חקלאית סגורה שאינה ניתנת למימוש קרקעי מסחרי או אפילו לחלוקה בין יורשים או רחמנא ליצלן, הכנסת רוכשים זרים לתמונת המשק החקלאי והנה לאחרונה מתגלים בקיעים מהותיים בכך ונתארם להלן

בעקבות הרפורמה במנהל מקרקעי ישראל, חלק מחוכרי קרקע מינהל, זכאים לרכוש את הבעלות שלהם כך שירכשו את אותם 9% מרמ"י. 

היו אגב גם מקרים שהיטיבו עם החוכרים (בעיקר בדירות בבנייהרוויה או במגרשים קטנים בבניה נ

מועצות אזוריות פועלות במבנה דו-רובדי: ברובד הראשון – הישובים  וברובד השני – המועצה. הממשל הסטטוטורי בישוב הכפרי הוא הועד המקומי כפי שמוגדר בצו המועצות האזוריות.[1] צורת ממשל זו היא יצוגית: חברי הועד המקומי נבחרים אחת ל- 5 שנים, והם מנהלים את חיי הכפר בתקופת כהונתם.[2] בישובים רבים קיימות אגודות שיתופיות, בין אם אגודות שיתופיות חקלאיות או קהילתיות, זאת לצד הועד המקומי. החברות באגודה שיתופית היא רצונית של כל חבר, ולא ניתן לחייב את מי מתושבי הכפר (קיבוץ, מושב, ישוב) להיות חבר באגודה. המועצה פועלת מול הועד המקומי, מאצילה לו סמכויות, מפקחת על פעולותיו, ומאשרת את תקציבו ואת הדוחות הכספיים.[3]

חסרונו הבולט של הועד המקומי, בכל הקשור לפעולתו ביישוב כפרי קטן, הוא בהגדרתו כמייצג. אחת ל-5 שנים מתקיימות בחירות, ובזאת מתמצה היכולת הסטטוטורית של תושב בכפר להשפיע על מה שקורה בו. בישוב כפרי קטן נדרש לתת מקום לתושבים להשתתף בתהליכי קבלת ההחלטות כיכולת סטטוטורית, ולא רק אחת לחמש שנים. יכולת ההשתתפות מגדילה את ההון החברתי של הישוב ואת רמת ההתנדבות שבו.

במאמר זה אציע אפשרות נוספת לשלטון המקומי ביישוב הכפרי, שאקרא לו "ועד מקומי (ישיר)" לעומת הועד המקומי המוגדר כיום שהוא "ועד מקומי (יצוגי)". לתושבים בישוב שיבחר בועד מקומי (ישיר) ינתנו אפשרויות התערבות בתהליכי קבלת ההחלטות והשפעה על תקציבים שיחייבו את חברי הועד, בעיקר בצורת אסיפת התושבים. המאמר להלן מציג את התפיסה הכללית, וכולל גם עיון בסוגיות שונות בועד המקומי (ישיר).

מטרת המאמר הינה להתחיל תהליך חשיבה בקרב היישובים והמועצות האזוריות, משרדי הממשלה, המחוקק והמרחב הכפרי.

ההוראות ביחס להסדרת הזכויות במשקי העזר קבועות בפרק משנה 8.14 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל שקיבל תוקף בחודש אפריל 2019 לאחר ביטול 1600 החלטות המועצה.
תהליכי העבודה לביצוע תהליך היוון, מכר משקי עזר, פיצול מגרשים, תוספת בניה, שינויי ייעוד, מוסדרים בנוהל עבודה B37.09 "פעולות במשקי עזר".

בהתאם להוראות החלות על משקי העזר בפרק משנה 8.14 לקובץ ההחלטות (להלן: "ההחלטה"), הוקנו לבעלי משקי העזר תמריצים לבצע תהליך של היוון הזכויות, שכן לאחר ההיוון, התשלומים לרמ"י בגין תוספות בניה, שינויי ייעוד וניצול ופיצול מגרשים, יופחתו לעומת הערכים שהיו קיימים בהחלטות קודמות. מאידך, ההחלטה קובעת כי במשקי עזר במגזר העירוני, קיימת חובה לבצע היוון לצורך תוספת יחידות דיור, שינו יעוד וניצול ופיצול מגרשים ומתנה את ההיוון בהתחייבות להשיב את הקרקע למדינה בשטח מעבר לחלקת המגורים, כפי שיורחב להלן.

במהלך החודש האחרון פרסם משרד המשפטים תזכיר לתיקון חוק תובענות ייצוגיות. במסגרת התיקון המוצע מנסה משרד המשפטים להסדיר בחקיקה ראשית צו שהוציאה שרת המשפטים הקודמת ח"כ איילת שקד אשר הקנה לרשות מקרקעי ישראל הגנות משמעותיות ביותר. היוזמה לתיקון החוק באה בעקבות עתירה שהוגשה לבית המשפט העליון אשר במסגרתה נטען כי השרה חרגה מסמכותה בהתקנת הצו ולפיכך הוא בטל.

מעבר לשאלת הסמכות, נשאלת השאלה האם ישנה הצדקה עניינית להגן בחוק על רשות מקרקעי ישראל?  בהקשר זה נקדים ונציין כי מבחינה משפטית רשות מקרקעי ישראל נחשבת כגוף דו-מהותי, שכן לצד מעמדה הציבורי-מנהלי היא פועלת ועושה עסקאות כגוף עסקי רגיל. טרם הוצאת הצו, ניתן היה להגיש תביעה ייצוגית נגד רשות מקרקעי ישראל, הן בכובעה הציבורי והן בכובעה כ"עוסק", וזאת לפי האבחנה שנעשתה עי" בית המשפט העליון בעניין אסל (עע"מ 7752/12).

עו"ד חיים פרוכטר הגיש בקשה לאישור תובענה ייצוגית כנגד רשות מקרקעי ישראל בגין תשלום דמי הרכישה ודרך התחשיב.

בקשתו של עו״ד פרוכטר עוסקת בשאלת חישוב דמי הרכישה. לפי סעיף 8.3.49 קובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל בעל הנחלה נדרש לשלם דמי רכישה המחושבים מאחוזים גם משווי הזכויות בקרקע של חלקת המגורים בהתחשב בפוטנציאל התכנוני למגורים.

הערכת שווי - היא לשמאי מקרקעי ובהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל מבוצעת על ידי השמאי הממשלתי או מי מטעמו.

השומה, שאמורה להיות עניין מקצועי טהור, מוכתבת על ידי בעלי תפקידים ברמ״י שמורים לשמאים לעוות את השומה. בחישוב זה הם מתעלמים מרכיב היטל ההשבחה הצפוי לעת מימוש הפוטנציאל התכנוני. וכתוצאה מכך בעל הנחלה נדרש לשלם סכום גבוה יותר ממה שנקבע בהחלטת המועצה, בסכום השווה ל 33% משווי היטל ההשבחה הצפוי בתוספת מע״מ.

התוצאה היא שרשות מקרקעי ישראל גובה מלקחותיה, בעלי הנחלות, סכומי כסף ניכרים ללא כל הצדקה.

הבקשה שהוגשה לביהמ״ש המחוזי במחוז מרכז מצ״ב